‘생숙’ 또는 ‘서비스드 레지던스’로 불리는 생활형 숙박시설은 장기 체류자를 위한 취사 가능한 숙박시설입니다. 호텔과 유사한 서비스를 제공하면서도 취사가 가능하다는 점에서 한동안 수익형 부동산의 새로운 대안으로 주목받아 왔습니다.
특히 2018년 이후 주택 가격 급등과 함께 대출 및 청약 규제가 강화되자, 주택법의 적용을 받지 않는다는 점이 부각되면서 실거주 목적의 수요까지 빠르게 증가하게 되었습니다.
문제는 이 시설이 취사가 가능함에도 불구하고 법적으로는 ‘주택’이 아닌 ‘숙박시설’로 분류된다는 점입니다. 이로 인해 취득세·양도세 등 각종 주택 관련 규제를 피할 수 있었고, 그 결과 일부 수요자들은 이를 사실상 주택의 대체 수단으로 활용하는 사례가 급증하게 되었습니다.
이러한 흐름 속에서 시장이 과열되자, 정부는 결국 규제에 나서게 됩니다.
계도기간 이후 ‘이행강제금’ 부과… 실거주 사실상 제한
국토교통부는 2021년, 생활형 숙박시설의 무분별한 주거 사용을 막기 위해
👉 일정 기간 내 숙박업 신고를 유도하는 ‘계도기간’을 부여하고
👉 이후에는 미이행 시 이행강제금을 부과하겠다는 방침을 발표했습니다.
해당 계도기간은 2024년 말까지로 설정되었으며, 이는 이미 대량으로 공급된 생숙 시설의 현실을 고려한 일종의 유예 조치였습니다.
그러나 현실에서는 여전히 문제가 발생하고 있습니다.
계도기간 종료가 임박한 상황에서도 일부 분양 현장에서는
👉 “실거주가 가능하다”는 식의 설명이나
👉 주거용으로 활용할 수 있다는 오해를 유도하는 광고가 이루어지고 있으며
이로 인해 수분양자들의 피해가 계속해서 발생하고 있는 상황입니다.
입주 지연과 허위 안내… 실제 분쟁으로 이어지는 사례 증가
최근에는 단순한 오해를 넘어 법적 분쟁으로까지 이어지는 사례가 늘어나고 있습니다.
실제 사례를 보면, 일부 수분양자들이 분양 상담 과정에서
“실거주가 가능하다”는 설명을 듣고 계약을 체결했으나,
이후 법령 및 정책 변화로 인해
👉 실거주가 불가능하다는 사실을 뒤늦게 인지하게 되었고
👉 더 나아가 입주 예정일까지 지연되면서
결국 계약 해지 또는 손해배상을 둘러싼 분쟁으로 확대되는 경우가 적지 않습니다.
이처럼
✔ 허위·과장된 분양 안내
✔ 입주 지연 문제
✔ 제도 변화에 대한 오인
이 복합적으로 작용하면서, 실수요자들의 피해가 심화되고 있는 상황입니다.
용도변경 완화에도 불구, 현실적으로는 ‘주거 전환 어려움’
정부는 이미 생숙 수분양자들의 피해를 줄이기 위해
일부 시설에 대해 오피스텔 등 주거 가능 시설로의 용도 변경 기준을 완화한 바 있습니다.
그러나 현실적인 장벽은 여전히 높습니다.
대표적으로
- 바닥 난방 제한 규정
- 주차장 확보 기준
- 건축 기준 충족 문제
등으로 인해 실제로 용도 변경이 가능한 사례는 매우 제한적인 상황입니다. 즉, 결국 대부분의 생활형 숙박시설은 계도기간 종료 이후에는 숙박업 용도로만 사용해야 하는 구조로 귀결될 가능성이 높은 것입니다.
투자 및 계약 시 반드시 확인해야 할 사항
이러한 점을 종합하면, 생활형 숙박시설은
👉 실거주 목적
👉 전·월세 수익을 위한 주거용 투자
에는 적합하지 않을 수 있습니다.
따라서 분양계약을 검토하실 경우에는
반드시 해당 부동산의 법적 성격과 사용 가능 범위를 명확히 확인하셔야 합니다.
또한, 향후 분쟁에 대비하여 다음과 같은 자료를 반드시 확보해 두시길 권해드립니다.
✅ 분양 계약서 및 약관 일체
✅ 광고 및 홍보자료 (브로셔, 온라인 광고 등)
✅ 상담 과정에서의 안내 내용
(문자, 카카오톡, 이메일, 통화 녹음 등)
이러한 자료들은 향후
👉 허위·과장 광고에 따른 계약 취소
👉 손해배상 청구
등 법적 대응을 진행할 때 매우 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.
전문 변호사의 조력을 받아 대응하시길 권해드립니다
생활형 숙박시설은 한때 규제 회피 수단으로 주목받았지만,
현재는 정책 변화와 규제 강화로 인해 법적 리스크가 높은 자산으로 평가되고 있습니다.
특히
✔ 실거주 가능 여부
✔ 용도 변경 가능성
✔ 계약 당시 안내 내용의 진위
등에 따라 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 크기 때문에,
사전에 충분한 검토가 무엇보다 중요합니다.
이미 계약을 체결하였거나 분쟁이 발생한 경우라면,
관련 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 통해
보다 신속하고 정확하게 대응하시길 권해드립니다.
최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험과 노하우를 바탕으로, 전국 각지의 분양계약 관련 분쟁에서 의뢰인의 권익 보호를 위한 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
특히 국내 대형 로펌(법무법인 세종)에서의 경험을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 단계에 걸친 통합적인 법률 대응이 가능합니다.
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