자영업을 운영하시는 분들께 있어 ‘권리금’은 단순한 금전적 가치 이상의 의미를 가지며, 사실상 생계와 직결되는 매우 중요한 요소입니다. 그러나 임대차 계약이 종료되는 시점에서 임대인이 “직접 사용하겠다”는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거부하는 사례가 적지 않아 분쟁이 빈번히 발생하고 있습니다.


결론부터 말씀드리면, 이러한 경우에도 임차인이 권리금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 “임대인이 신규 임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝힌 경우, 실제로 신규 임차인을 주선하지 못했더라도 이는 권리금 회수 기회 방해에 해당한다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226). 이에 따라 유사한 사안에서 임차인의 권리를 인정하고, 권리금 상당액의 손해배상을 명하는 판결이 다수 축적되고 있습니다.

이에 오늘은 임대인의 직접 사용을 이유로 권리금 회수가 어려워진 상황에서의 대응 방법과, 실제로 임차인이 손해배상청구 소송에서 승소한 사례를 통해 구체적인 법원의 판단 기준을 살펴보겠습니다.

임대인 직접 사용으로 인한 권리금 회수 기회 방해 대응방안 및 판례

이 사건의 원고는 피고 소유의 상가를 임차하여 식당을 운영하던 임차인이었습니다. 임대차 기간이 만료될 무렵, 피고는 “계약을 더 이상 갱신하지 않고 직접 영업을 하겠다”는 입장을 명확히 밝히며 신규 임차인 주선을 거절하였습니다. 그 결과 원고는 권리금을 회수할 기회를 상실하게 되었고, 이에 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

법원은 먼저, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우 손해배상 책임이 인정된다는 점을 분명히 하였습니다. 특히 피고가 스스로 점포를 사용하겠다는 의사를 확정적으로 표시하며 신규 임차인과의 계약 가능성을 차단한 행위는 ‘권리금 회수 기회 방해’에 해당한다고 판단하였습니다.

다만 손해배상액 산정에 있어서는 여러 사정을 함께 고려하였습니다. 원고가 약 9년간 영업을 지속하며 일정한 수익을 얻어온 점, 동일한 상호로 인근에서 계속 영업을 이어가고 있는 점, 그리고 청구 자체도 권리금 전액이 아닌 일부에 한정되어 있었던 점 등이 반영되었습니다. 더불어 피고가 사후적으로 신규 임차인 주선을 일부 허용한 사정도 함께 참작되었습니다.

이러한 요소들을 종합한 결과, 서울남부지방법원은 피고에게 원고가 청구한 금액 중 50%에 해당하는 5천만 원을 배상하라는 판결을 선고하며 원고 승소 판결을 선고했습니다.

위와 같은 사례에서 보듯이, 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 소송에서는 권리금 전액이 그대로 인정되기보다는, 구체적인 사실관계와 여러 사정을 종합하여 배상액이 조정되는 경우가 많습니다.

따라서 권리금을 최대한 보전받기 위해서는 사건 초기부터 전략적인 대응이 필요하며, 관련 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다. 특히 권리금 회수 방해 사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료 확보가 핵심입니다. 문자메시지, 내용증명, 통화 녹음 등은 법원에서 중요한 증거로 활용될 수 있으므로 사전에 체계적으로 준비하시는 것이 바람직합니다.

특히 권리금 계약서의 조항은 건물·계약별로 모두 다르게 구성되며, 문구 하나 차이로도 법적 효과와 해석이 완전히 달라질 수 있습니다. 계약서 조항을 면밀히 분석하고, 그에 따라 해제 가능성·손해배상 청구 여부를 판단하려면 부동산 분쟁 경험이 풍부한 변호사의 정확한 진단이 필수적입니다.

최동욱 변호사는 부동산·상가권리금 분쟁에 대한 풍부한 실무경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인의 실질적인 권리 회복을 위한 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 특히 권리금 반환, 경업금지 청구, 계약 무효 주장 등 각 사안별로 가장 효과적인 전략을 수립해 승소 판결을 이끌어내고 있습니다.

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