내부 기둥이 사전 고지되지 않았다면, 분양계약 해지가 가능할까?
선분양 후시공 방식으로 이뤄지는 분양계약의 특성상, 계약 체결 당시에는 알 수 없었던 내부 구조물(예: 기둥, 벽체 등)이 준공 후에야 드러나면서, 그로 인한 민원이 지속적으로 발생하고 있습니다.
이 중 일부 사례에서는 사전에 안내되지 않은 구조물이 중대한 계약 하자로 판단되어 분양계약 해제가 인정되기도 하지만, 실제 재판에서는 구조물의 존재가 명확한 하자라고 보기 어렵거나, 사용에 중대한 지장을 주지 않는다고 평가되는 경우가 많아 입증의 난이도가 높은 분쟁으로 분류됩니다.
대체로 법원은 벽체기둥 또는 일반적인 독립기둥의 존재에 대해서는, 분양자가 충분히 예상할 수 있었다고 보며, 단순히 고지가 없었다는 사정만으로 고지의무 위반으로 판단하지 않는 경향이 있습니다.
또한 해당 구조물이 공간 활용에 본질적인 제약을 초래하지 않는 경우에는, 분양계약의 해지 또는 취소를 인정받기 어렵기 때문에, 실제 계약해제를 원할 경우에는 구조물로 인해 사용상 중대한 침해가 발생했다는 점을 입증해야 합니다.
핵심은 ‘실질적 사용 제한’ + ‘고지의무 위반의 입증’
이러한 유형의 분쟁에서 성공적인 결과를 얻기 위해서는 단순한 구조물의 존재 여부만으로는 부족하며, 그 구조물이 공간 활용에 미치는 영향, 고지 과정의 미비점, 계약서 및 도면상의 표기 방식 등을 종합적으로 분석하여야 합니다.
실제로는 다음과 같은 객관적이고 전문적인 자료의 확보가 핵심적인 대응 전략으로 작용합니다:
✅ 내부 사진 및 현장 동선 분석 자료
✅ 계약서 및 평면도 상의 구조물 표기 여부
✅ 전문 감정평가 결과 (시가 하락 평가 등)
✅ 시행사와의 상담, 녹취, 문자 등의 증빙자료
실제 판례로 본 성공 사례 – 수원 주상복합 상가 점포 분양계약 해제 사건
수원에 위치한 한 주상복합 상가 점포를 분양받은 원고는, 계약 당시 고지되지 않은 내부 기둥의 존재를 문제 삼아 시행사를 상대로 계약 해제 및 분양대금 반환 청구 소송을 제기했습니다.
원고의 주요 주장 요지:
시행사가 기둥의 위치, 크기, 면적 등을 전혀 안내하지 않았고,
이로 인해 점포의 실사용이 제한되었으며,
이는 기망행위 또는 중요사항에 대한 착오로 계약 취소가 가능하다는 내용이었습니다.
법원의 판단:
법원은 대법원 판례(2004다48515 등)를 인용하며, 아래와 같은 사정들을 고려해 분양계약 취소를 인정하고, 시행사에게 분양대금 전액 및 지연손해금 지급을 반환하라는 수분양자 승소 판결을 선고했습니다:
✅ 기둥과 데드 스페이스가 점포 면적의 14.22%를 차지해 실사용에 중대한 제한
✅ 기둥이 출입 동선에 근접하여 공간 활용 및 가시성에 현저한 불리
✅ 감정 결과 해당 점포의 가치가 약 8,750만 원 감소된 점
✅ 설계도면 및 계약서상 기둥 표기가 불명확하거나 거의 인식 불가능한 수준
✅ 분양 당시 기둥에 대한 별도 설명, 안내 절차 미이행
분쟁 해결의 핵심은 전략적 입증과 전문 조력입니다
이 사건을 통해 확인할 수 있듯, 단순한 주장만으로는 분양계약을 해제하기 어렵습니다. 구체적인 증거자료, 전문 감정, 시공상 구조의 영향 분석 등 복합적인 자료가 결합될 때 법원이 계약 해제를 받아들이게 됩니다.
따라서 분쟁 발생 가능성이 있는 경우에는 사전에 다음과 같은 자료를 체계적으로 확보해 두시는 것이 유리합니다:
✅ 계약 체결 전 제공된 홍보물, 특약사항 문서
✅ 시행사와의 상담 기록, 문자·카카오톡 대화, 통화 녹취
✅ 현장 사진, 도면 사본, 개인 기록 등 간접 증거
실전 경험과 전문성이 분쟁의 결과를 바꿉니다
시행사는 통상적으로 전문 변호인을 선임하여 조직적이고 전략적으로 대응하기 때문에, 개인이 단독으로 대응하는 경우에는 법리적으로나 실무적으로 불리한 입장에 처하기 쉽습니다.
최동욱 변호사는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 도시형생활주택 등 다양한 수익형 부동산 분양 분쟁에서 다수의 실제 승소 경험과 현장 중심의 전략적 대응 노하우를 바탕으로 법률 조력을 제공해 드리고 있습니다.
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