최근 장기간 이어진 경기침체로 인해 상가·오피스텔 등 수익형 부동산의 분양 실적이 부진해지자, 많은 시행사들이 계약 성사를 위해 과도하게 공격적인 분양 마케팅을 펼치고 있습니다. 특히 “연 00% 확정 수익”, “월세 보장” 등 확정 임대수익을 보장하는 문구를 쉽게 접할 수 있는데, 실제 입주 이후에는 이러한 약속과 전혀 다른 상황이 발생하여 심각한 경제적 피해를 입는 사례가 꾸준히 보고되고 있습니다.

이러한 경우, 시행사 또는 분양대행사의 홍보 과정이 허위·과장 광고 혹은 기망행위에 해당한다면, 이를 근거로 분양계약을 무효화하고 기 납부한 분양대금을 반환받는 방안을 적극적으로 검토해볼 필요가 있습니다.

이에 본 글에서는 일산 소재 상가를 분양받은 수분양자가 ‘확정 임대수익 보장’ 약속을 이행하지 않은 시행사를 상대로 소송을 제기하여, 납입금 전액을 성공적으로 반환받은 사례를 중심으로, 관련 법적 대응 방안을 살펴보고자 합니다. 유사 사례로 어려움을 겪고 계시다면, 본 글을 참고하신 후 자세한 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.

상가 임대수익 보장에 따른 분양계약취소 및 납입금 반환 승소 사례

이 사건의 원고들은 피고로부터 일산 소재 상가 점포를 분양받으면서, 영업 개시일로부터 24개월간 점포가 임대되지 않을 경우 피고가 ‘월보장액’을 지급한다는 내용의 임대수익 보장 약정을 체결하였습니다.

그러나 계약 체결 이후 실제로 점포가 임대되지 않았음에도 불구하고, 피고는 약정된 금액의 일부만 지급하면서 “해당 약정은 단순히 잔금 납부를 유도하기 위한 방편일 뿐, 실제 임대보장 의무는 없다”고 주장하여, 원고들은 피고를 상대로 민사소송을 제기하게 되었습니다.

이에 대한 법원의 판단을 살펴보면, 법원은 계약서 문구에 “임대를 보장한다”는 취지의 강행적 표현이 사용되어 있고, 월보장액도 구체적으로 산정되어 명시되어 있는 점 등을 종합하여, 해당 약정이 단순한 마케팅 유도책이 아니라 법적 구속력이 있는 계약상 의무라고 보았습니다. 또한 시행사 대표가 직접 “분양가의 5%를 지급하겠다”는 취지의 발언을 한 사실 역시 중요한 근거로 판단하였습니다.

결국 의정부지방법원 고양지원은 피고가 약정을 제대로 이행하지 않은 것으로 보고, 원고들에게 약정금 상당의 손해배상을 지급해야 한다는 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

이처럼 시행사나 분양대행사가 임차인 확보 여부와 관계없이 일정 기간 동안 보증금·차임 지급을 보장한다는 임대보장확약서나 특약, 또는 특정 수준의 임대수익을 약속하는 임대보장증서 등을 제시한 경우라면, 이를 근거로 분양계약의 무효·취소를 주장하여 납입금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만, 법원은 일반적으로 ‘임대수익률’이나 ‘시세 차익’은 투자자 스스로의 판단 영역이라고 보고 있습니다. 따라서 단순한 과장 표현이나 일반적인 광고 문구만으로는 계약 취소가 쉽게 인정되지 않는 경향이 있습니다.

또한 이러한 분쟁은 대부분 분양금액 자체가 크고, 시행사·분양대행사·시공사·금융기관 등 여러 이해관계자가 얽혀 구조가 복잡한 경우가 많습니다. 따라서 초기 단계부터 유사 사례에 대한 경험과 전문성을 갖춘 부동산 전문 변호사와 함께 대응하는 것이 중요합니다.

최동욱 변호사는 다양한 수익형 부동산 분쟁을 해결해 온 풍부한 실무 경험을 바탕으로, 의뢰인 여러분께 체계적이고 전략적인 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다. 보다 구체적인 상담이 필요하시거나 전문적인 조력을 원하시는 경우, 언제든지 아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.