“○○년간 임대수익 100% 보장”, “프랜차이즈 입점 확정” 등의 문구는 투자자들의 관심을 쉽게 끌 수 있는 광고 문구입니다. 그러나 이러한 수익보장 홍보를 믿고 분양계약을 체결했다가, 실제로는 약속된 임대수익이 전혀 보장되지 않아 재산상 손해를 입는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
특히 상가나 오피스텔 등 임차인을 통한 수익을 기대하고 분양계약을 체결한 투자자들의 경우, 시행사나 분양대행사가 제시한 수익률이 현실과 크게 달라질 때 그 피해 규모는 상당합니다. 약속된 임대수익이 이행되지 않거나, 광고와 달리 프랜차이즈 입점이 이뤄지지 않는 경우에는 투자금 회수가 어려워지고, 이는 곧 심각한 경제적 타격으로 이어지게 됩니다.
이러한 상황에서는 단순한 계약상 분쟁으로만 볼 것이 아니라, 시행사나 분양대행사의 허위·과장 광고로 인한 기망행위를 근거로 분양계약을 취소하고 납입금을 반환받는 법적 대응을 검토할 필요가 있습니다. 실제로 법원은 계약 체결의 결정적 동기가 된 광고 내용이 사실과 다르거나, 수익 보장이 불가능함을 알면서도 투자자에게 이를 숨긴 경우에는 ‘기망행위에 의한 계약취소’를 인정하고 있습니다.
오늘은 이러한 사례 중 하나로, 임대수익을 보장하겠다며 분양계약을 체결한 시행사를 상대로 제기된 소송에서 수분양자가 납입금 전액을 반환받은 대전고등법원의 승소 판결 사례를 살펴보겠습니다.
임대수익 보장에 따른 분양계약취소 및 납입금 반환 승소 사례
이 사건의 원고는 임차인을 통한 안정적인 임대수익을 기대하며 세종시에 위치한 상가 내 점포를 분양받고 약 7억 원의 분양대금을 납입한 투자자였습니다. 당시 시행사는 “월 300만 원의 임대수익 보장, 보증금 800만 원, 이를 위반하면 계약은 무효로 한다”는 내용을 제시하며, 수익이 확실히 보장되는 것처럼 홍보하였습니다. 그러나 실제로는 약속된 임대수익이 이행되지 않았고, 시행사는 이에 대한 아무런 조치를 취하지 않았습니다. 결국 원고는 계약을 취소하고 납입금 전액의 반환을 구하는 민사소송을 제기하게 되었습니다.
법원은 계약서와 임대확약서, 임대차계약서 등 제출된 자료들을 종합적으로 검토한 결과, 시행사가 2년간 일정한 월세 수익을 보장하기로 확약한 것으로 인정하였습니다. 따라서 임차인이 월세를 지급하지 않을 경우 시행사는 직접 월세를 지급하거나 새로운 임차인을 주선해야 할 의무가 있었음에도, 이를 이행하지 않은 것은 명백한 계약 위반으로 판단했습니다.
이에 따라 대전고등법원은 “월세 보장 위반 시 계약은 무효”라는 조항의 효력을 인정하고, 원고가 계약을 적법하게 취소하였으므로 시행사는 원고에게 납입한 분양대금 전액을 반환해야 한다고 판결하였습니다.
이처럼 시행사나 분양대행사가 구체적인 임대수익률을 명시적으로 보장하거나, ‘임대보장확약서’, ‘임대보장증서’ 등의 문서를 교부하며 안정적인 수익을 약속한 경우, 해당 약속이 실제로 지켜지지 않았다면 계약취소 또는 무효를 주장하여 납입금 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 주의할 점은, 일반적으로 분양계약은 투자자의 자율적 판단에 따라 이루어지는 것이므로, 단순히 “수익이 기대된다”거나 “입점이 유력하다”는 식의 막연한 광고 문구만으로는 법적 책임을 묻기 어렵다는 것입니다. 실제로 법원이 계약취소를 인정하기 위해서는, 시행사나 분양대행사가 객관적으로 실현 불가능한 수익을 구체적으로 보장했거나, 수익 보장 확약이 계약 체결의 본질적 요인으로 작용했음을 입증해야 합니다.
또한 이러한 유형의 사건은 대부분 분양금액이 고액이고, 시행사·분양대행사·시공사·금융기관 등 여러 이해관계자가 얽혀 구조가 복잡하기 때문에, 사건의 핵심 쟁점을 정확히 파악하고 증거를 체계적으로 정리할 수 있는 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.
최동욱 변호사는 다수의 수익형 부동산 분양 분쟁을 처리하며 축적한 풍부한 실무 경험을 바탕으로, 사실관계와 증거를 정밀하게 분석하여 전략적이고 체계적인 법률 대응을 제공하고 있습니다.
수익 보장 약속 미이행, 허위·과장 광고 등으로 피해를 입으셨다면, 혼자 고민하기보다 전문적인 법률 자문을 통해 신속하고 정확하게 대응할 것을 권해드립니다. 그밖에 구체적인 상담이나 조력이 필요하신 경우, 언제든 아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.
