지역주택조합 사업은 초기 단계에서 조합원 모집을 통해 사업을 출범하지만, 현실적으로 모든 세대를 조합원으로 충원하기는 어렵기 때문에 부족한 세대는 일반분양 방식으로 외부에 공급하는 것이 일반적입니다. 이로 인해 지주택과 계약은 체결했지만 조합원 자격은 없는 일반 분양자(외부 수분양자)들이 존재하게 됩니다.
문제는 지주택 사업에서 흔히 발생하는 사업 지연입니다. 조합 내부 사정으로 공사 일정이 장기간 지체될 경우, 일반 분양자들은 입주 예정일이 미뤄지면서 직접적인 피해를 입게 됩니다.
사업의 공동시행자로 평가되는 조합원은 사업 지연에 대해 스스로 감수해야 하는 측면이 있으나, 일반 분양자들은 조합과 분양계약을 체결한 수분양자이므로, 분양계약서상 정해진 입주예정일·대금 지급 조건 등을 기준으로 민법상 계약관계에 따른 권리·의무가 확립됩니다.
따라서 입주예정일이 장기간(통상 3개월 이상) 지연되는 경우, 조합 내부 사정과 무관하게 일반 분양자는 계약서에 근거한 정당한 해제권을 행사할 수 있으며, 그에 따라 기지급한 분양대금의 전액 반환을 청구할 수 있습니다.
이와 같은 법리가 인정된 대표적 사례로, 창원시에 소재한 한 지역주택조합을 상대로 분양계약 해제 및 대금 반환 청구 소송을 제기하여 승소한 수분양자의 판결이 있어, 본 글에서는 해당 사례를 중심으로 법적 판단과 쟁점을 자세히 살펴보고자 합니다.
입주지연에 따른 지역주택조합 일반분양자 계약해지 승소 사례
이 사건의 원고는 창원시에 위치한 피고 지역주택조합이 추진하던 아파트 1세대를 분양받는 계약을 체결하고, 그 이행으로 총 약 1억 8,700만 원을 납부하였습니다. 그러나 당초 2023년 12월로 안내되었던 입주예정일이 이후 2024년 3월, 다시 2024년 5월로 두 차례나 변경되면서 원고는 계약해제를 요구하였습니다. 그럼에도 피고 조합은 “공정 진행에 따라 일부 예정일은 변경될 수 있다”는 특약 조항이 존재하고, 입주 지연은 불가항력적 사유로 발생한 것이므로 해제가 불가하다고 주장하며 원고의 요구를 거절하였습니다. 이에 원고는 부득이 민사소송을 제기하게 되었습니다.
법원은 먼저 피고가 입주예정일을 ‘일자까지 특정하여’ 통지할 의무가 있음에도 불구하고, 단순히 “2024.3.”, “2024.5.”와 같이 월(월 단위)만 기재하여 불명확하게 고지한 점을 지적하였습니다. 더욱이 조합은 구체적인 입주예정일을 알리지 않은 채 ‘자금 협조 요청’만 반복한 것으로 나타나, 이는 수분양자 보호의 핵심인 ‘입주예정일 통지 의무’를 위반한 것으로 판단하였습니다.
또한 피고가 주장한 불가항력 사유에 대해서도 법원은 인정하지 않았습니다. 경제 상황의 변동, 자재 수급의 어려움, 파업 등과 같은 사유는 건설사업자가 일정 부분 예측·대비해야 할 범위 내의 사정이며, 통상적 사업 진행 과정에서 충분히 예상 가능한 요소들이므로 불가항력으로 평가하기 어렵다는 점을 명확히 했습니다.
이러한 사정을 종합한 결과, 창원지방법원은 입주예정일의 장기간 지연은 원고에게 계약해제권을 부여하는 사유에 해당하며, 원고의 계약해제는 유효하다고 판단하였습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 기납부한 분양대금 전액과 지연손해금을 반환하라는 내용의 원고 승소 판결을 선고하였습니다.
이처럼 일반분양 방식으로 지역주택조합 아파트에 계약을 체결한 상황에서 입주예정일이 장기간 지연되었다면, 민법에 따라 분양계약 해제를 충분히 주장해볼 수 있습니다. 다만 이러한 청약철회나 계약해제 소송은 단순한 지연 사실만으로 해결되는 사안이 아니며, 분양계약서의 구체적 조항 구성, 입주 지연 사유의 정당성 여부, 시행사·시공사·조합 간의 법적 지위 관계, 통지 의무 이행 여부 등 다양한 법적 쟁점을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서 유사 사례에 대한 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 통해 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.
아울러 소송에서 승소 판결을 받더라도 그 자체가 피해 회복을 의미하는 것은 아니며, 판결을 바탕으로 조합 또는 신탁사를 상대로 강제집행 절차를 적시에 진행해야만 실제 피해금원을 돌려받을 수 있습니다. 즉, 사건 초기부터 사업 구조와 자금 흐름, 집행 가능성, 조합의 대응 방식 등을 종합적으로 파악하고, 전체 절차를 유기적으로 연결해 전략적으로 대응해야 실질적인 해결이 가능하다는 점을 유념하셔야 합니다.
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<▼지주택 실제 회수 사례▼>
