지역주택조합 사업은 토지 매입을 조합원들이 직접 진행해야 한다는 구조적 특성으로 인해, ‘토지확보율‘이 사업의 성패를 가르는 핵심 요소로 작용하며, 때로는 조합원들의 지역주택조합 탈퇴 여부를 결정짓기도 하는 중요한 요소로 꼽히기도 합니다. 이는 단순히 사업 진행 과정에서의 변수일 뿐만 아니라, 넓은 부지를 직접 매입하는 데에 상당한 시간과 복잡한 협의가 요구되기 때문에, 이로 인해 사업이 수년간 지체되어 문제가 되는 요소인 만큼, 만일 현재 지주택에 가입하신 상태라면 조합의 토지확보 관련 상태에 대해 정확하게 인지하신 후, 필요 시 그에 대한 대응 방법을 적극적으로 모색해 보아야 합니다.
이러한 구조적 한계로 인해, 일부 조합들은 조합원 모집 과정에서 마치 사업이 순조로운 것 처럼 토지확보율을 실제보다 과장하거나 허위로 안내함으로써 조합원들을 기망하고 계약을 유도하는 사례가 많습니다. 이로 인해 사업이 장기간 지연되거나 아예 무산되어, 조합원들이 금전적 피해를 입는 등 피해사례가 발생하고 있기 때문에, 만일 이를 모르고 지주택에 가입했다면 조합 탈퇴에 대한 고민을 해보아야 할 시점입니다. 이에 오늘은 이처럼 지역주택조합 사업의 구조적 특성과 토지확보율로 인해 초래될 수 있는 법적 분쟁의 유형을 살펴보고, 이에 대한 실질적인 법적 대응 방안을 제시하고자 합니다.
‘토지확보율’ 허위·과장 광고의 문제
앞서 말씀드린 바와 같이 가장 큰 문제 중 하나는 조합 측에서 의도적으로 토지 확보율을 부풀려 홍보하는 것입니다. 많은 조합이 계약 당시 홍보를 할때 ‘토지사용승낙서 80% 이상 확보’와 같은 용어로 조합원들을 유인합니다. 그러나 토지사용승낙서는 실제 매매계약이 체결된 상태를 의미하지 않으며, 등기부등본에 반영된 실제 소유권을 확인할 수 있는 계약이 아니기 때문에, 이는 명백한 허위 광고로 볼 수 있습니다. 따라서, 조합에 가입하기 전에는 반드시 해당 지역주택조합의 공식적인 토지확보율 문서를 확인하고, 사업이 진행 중인 토지의 실제 매입 상태를 검토하는 것이 중요합니다.
토지주들과의 갈등과 사업 지연
토지 확보 과정에서 발생하는 또 다른 문제는 각 토지주와의 의견 불일치로 인한 갈등입니다. 지역주택조합은 대규모의 부지를 확보해야 하므로, 여러 토지주와 매매계약을 체결해야 합니다. 그러나 각 토지주마다 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어, 이들의 동의를 얻는 과정이 매우 길어질 수 있습니다. 이에 따라 사업이 지연되며, 이로 인해 발생하는 경제적 손실이 조합원들에게 전가됩니다.
특히, 많은 경우 대형 마트나 다가구 주택 등으로 운영 중인 상가가 있는 지역에서는 토지주들을 설득하는 데 어려움이 있으며, 예상치 못한 국공유지 문제도 사업 지연의 원인이 될 수 있습니다.
추가분담금 발생과 그로 인한 경제적 부담
조합은 사업 초기에 ‘추가분담금 없이 저렴한 분양가’를 약속하지만, 실제로는 토지매입 비용 상승, 공사비 급등, 프로젝트파이낸싱 금리 상승 등의 이유로 추가분담금이 발생하게 됩니다. 이는 조합원들의 부담을 가중시키며, 경우에 따라 사업이 완공되지 못하고 조합이 파산하는 사태까지 이어질 수 있습니다. 이러한 상황에서는 이미 납입한 분담금을 돌려받을 가능성이 낮아지며, 오히려 조합원들이 조합의 채무를 떠안게 될 위험이 높습니다.
토지확보율 기망, 안심보장증서, 허위·과장 광고 등을 토대로 지역주택조합 탈퇴 법적대응 방안 모색을
따라서 이와 같은 피해를 입은 조합원들은 조합과의 계약 취소 및 환불을 위해 법적 대응을 적극적으로 모색해야 합니다. 대부분의 경우, 구두 협의로는 계약취소 및 환불이 원활하게 진행되지 않기 때문에 민사소송을 통해 계약을 취소하고, 가압류 등 강제집행을 통해 조합 측에 압박을 가하는 것이 필요합니다.
그러기 위해서는 가지고 계신 계약서, 홍보자료, 조합 측 상담사와의 문자메시지나 녹취록 등의 증거자료를 최대한 취합한 후 토지확보율 기망, 안심보장증서의 위법성, 허위·과장 광고 등의 조합 측 귀책사유를 찾아 이를 근거로 법적 대응을 취해야 합니다. 이때 동일한 귀책사유일지라 하더라도 각 조합원마다 갖고있는 증거와 계약상황 등에 따라 대응방안이 달라질 수 있고, 최근에는 많은 조합들이 초기부터 체계적으로 법률 자문을 받으며 강경하게 대응하기 때문에, 개인이 단독으로 대응하기 보다는 지역주택조합 전문 변호사의 조력을 통해 대응하는 것이 더 안전하고 유리합니다.
부동산 전문 변호사의 조력을 통한 피해 회복
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