생활형숙박시설(일명 ‘생숙’) 분양계약의 해제를 고민하시는 분들이 점차 늘어나고 있습니다. 그러나 생숙 분양계약은 단순한 변심이나 기대에 미치지 못하는 수익성만을 이유로는 해제가 어렵기 때문에, 계약 해제를 검토하실 경우 감정적인 판단보다는 법적으로 해제가 가능한 사유가 존재하는지 여부를 면밀히 검토하고, 이에 근거하여 전략적으로 접근하는 것이 무엇보다 중요합니다.

그중 주목할 만한 계약 해제 사유의 하나는, 분양 과정에서 시행사 또는 사업자가 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’)을 위반한 경우입니다.

건축물분양법은 수분양자를 보호하기 위한 법률로서, 시행사나 사업자가 이를 위반할 경우 관할 행정청의 시정명령은 물론 벌금형 등 형사처벌의 대상이 되도록 규정하고 있습니다. 이러한 법 위반 사실은 분양계약 해제 사유로도 인정될 수 있습니다. 다만 그동안 일부 하급심 판례에서는 ‘계약 체결에 중대한 영향을 미치는 경우’로 해석을 제한하여, 계약 해제의 범위를 좁게 인정하는 경향이 있었습니다.

그러나 대법원은 최근, 법 위반의 경중과 관계없이 경미한 시정명령이나 벌금형에 해당하는 사안이라 하더라도 분양계약 해제가 가능하다는 취지로 판시하였습니다(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결). 이는 생숙 분양계약의 해제를 고민하시는 분들께서 반드시 주목하셔야 할 중요한 판례 변화라 할 수 있습니다.

이에 본 글에서는 위와 같은 판례의 흐름을 보여주는 구체적인 사례로서, 생활형숙박시설을 분양받은 수분양자가 사업자의 건축물분양법 위반을 근거로 분양계약 해제 및 납입금 반환을 청구하여 승소한 사례를 소개해 드리고자 합니다.

유사한 상황으로 어려움을 겪고 계시다면, 본 내용을 참고하시어 보다 정확한 판단을 위해 전문적인 법률상담을 받아보시기를 권해드립니다.

건분법 위반에 따른 생활형숙박시설 계약해지 승소 판결 사례

이 사건의 원고는 오산시에 위치한 생활형숙박시설 2개 호실을 분양받아 분양대금을 모두 납부하였습니다. 이후 원고는 시행사가 분양신고 이전에 사전분양 및 사전광고를 진행한 사실을 확인하였고, 이는 「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조 위반에 해당한다고 판단하여 피고인 시행사에게 분양계약 해제를 요구하였습니다.

그러나 피고가 계약 해제를 거부하자, 원고는 시행사 및 그 대표이사를 상대로 형사 고발을 진행하였고, 그 결과 피고인 시행사와 대표이사 모두 벌금형을 선고받아 형이 확정되었습니다. 그럼에도 불구하고 분양계약 해제가 원만히 이루어지지 않자, 원고는 결국 분양계약 해제 및 기납입금 반환을 구하는 본 소송을 제기하게 되었습니다.

이에 대한 법원의 판단을 살펴보면, 법원은 다음과 같은 사정을 근거로 원고의 청구를 모두 인용하였습니다.

계약서에 “사업자가 건축물분양법을 위반하여 벌금형 이상의 형이 확정될 경우, 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다”는 취지의 조항이 명시되어 있었고,

실제로 피고에게 벌금형이 확정되었으므로, 원고는 계약서 및 법률에 근거하여 적법하게 해제권을 취득하였다고 판단하였습니다.

이에 따라 사건을 심리한 수원지방법원은 해당 분양계약이 적법하게 해제되었음을 인정하고, 피고는 원고에게 기납입금 전액을 반환하라는 취지의 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

이와 같은 사례에서 알 수 있듯이, 수분양자께서는 분양 과정에서 이루어진 광고 내용은 물론, 계약서에 포함된 해제 조항 등을 면밀히 검토하여 건축물분양법에서 보장하고 있는 권리를 적극적으로 행사할 필요가 있습니다. 다만 다수의 사업장에서는 시정명령이나 형사처벌 가능성에 대비하여 사전에 치밀한 대응 전략을 마련해 두고 강경하게 대응하는 경우가 많으므로, 건축물분양법 위반을 근거로 분양계약 해제를 주장하고자 하신다면 초기 단계부터 계약해제 관련 분쟁에 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받아 전략적으로 대응하시는 것이 바람직합니다.

최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험을 바탕으로 부동산 분쟁 전반에 걸쳐 의뢰인의 권익 보호를 위한 최선의 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 근무 경험을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 과정에 걸친 통합적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

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