「건축물의 분양에 관한 법률」은 분양 과정에서 수분양자를 보호하기 위하여, 분양사업자가 법령을 위반한 경우 관할 관청이 시정명령, 벌칙, 과태료 등을 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다.
특히 건축물분양법 및 시행령은 분양계약서에, 일정한 법 위반 사유가 발생한 경우 매수인이 분양계약을 해제할 수 있다는 내용을 반드시 포함하도록 정하고 있습니다.

구체적으로 분양계약서에는 다음과 같은 경우 매수인이 분양계약을 해제할 수 있다는 내용이 기재되어야 합니다.

✔ 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
✔ 건축물분양법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형사처벌을 받은 경우
✔ 건축물분양법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우

다만, 그동안의 하급심 판결들을 살펴보면 단순히 ‘처분을 받았다’는 사정만으로 곧바로 분양계약 해제를 인정하지는 않는 경향이 있었습니다.

즉,
▲ 통보받은 시정명령의 내용이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 위반에 해당하는 경우이거나,
▲ 분양사업자에게 주된 채무 위반이 있는 경우에 한하여 예외적으로 해제가 인정되는 경우가 많았습니다.

그런데 이러한 흐름 속에서 최근 대법원은 기존 하급심의 해석과 달리, 약정해제권의 효력을 계약 문언 그대로 엄격하게 인정하면서, 건축물분양법 위반을 이유로 한 분양계약 해제의 범위를 실질적으로 확대하는 판결을 선고하였습니다.

이는 수분양자의 권리를 보다 두텁게 보호한 의미 있는 판결로 평가되며, 본 글에서는 해당 대법원 판결의 핵심 내용과 실무적 의미를 살펴보고자 합니다. 유사한 사안으로 고민하고 계시다면, 본 글을 참고하신 후 보다 구체적인 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.

경미한 시정명령이라도 분양계약 해제가 가능합니다

이번에 선고된 대법원 2025. 12. 24. 선고 판결을 살펴보면, 해당 사건의 시정명령이 분양광고 기재사항 누락이라는 이른바 ‘경미한 위반’에 해당한다는 이유로 계약해제를 부정한 원심 판단을 뒤집으면서, 다음과 같은 중요한 법리를 제시하였습니다.

✅ 약정해제의 원칙
약정해제권의 발생 요건은 계약 문언에 따라 판단되어야 하며, 법정해제와 달리 반드시 중대한 채무불이행이 존재해야 하는 것은 아니라는 점을 명확히 하였습니다.

✅ 엄격한 문언 해석
계약서에 “시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다”고 명확히 기재되어 있다면, 위반 사항의 경중을 따질 것이 아니라 계약 문언 그대로 해제권의 발생을 인정해야 한다는 점을 밝혔습니다.

✅ 입법 취지의 고려
건축물분양법에서 이러한 해제권 조항을 분양계약서에 반드시 포함하도록 강제한 취지는 수분양자를 보호하기 위한 것이라는 점을 분명히 하였습니다.

즉, 대법원은 시정명령의 경중을 따지면서 추가적인 요건을 요구하는 해석은 계약 문언을 벗어난 것이라고 보았고,
건축물분양법 위반으로 시정명령, 벌금형 또는 과태료 처분을 받은 사실 자체가 계약서에 명시된 해제 사유에 해당한다면, 원칙적으로 분양계약 해제가 가능하다는 점을 명확히 판시하였습니다.

이는 수분양자의 약정해제권을 폭넓게 인정한 판결로 평가할 수 있습니다. 따라서 아래 사항에 해당하는 경우라면, 위반의 경중과 관계없이 분양계약 해제가 가능하므로 유사한 사례로 고민하고 계시다면 반드시 변호사로부터 구체적인 사실관계를 전제로 한 정확한 법률진단을 받아볼 필요가 있습니다.

✔ 건축물분양법에 따른 시정명령
✔ 벌금형 이상의 형사처벌
✔ 과태료 부과처분

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