무조건 수용할 필요는 없습니다. 적법성과 위헌 가능성을 따져보아야 합니다

최근 노후 주거지 재정비 수단으로 각광받고 있는 가로주택정비사업이 전국 곳곳에서 추진되면서, 조합설립에 동의하지 않은 토지소유자들을 상대로 한 매도청구소송이 빈번히 제기되고 있습니다. 현행 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련 특별법에서는 일정 요건을 충족한 경우, 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 소유권이전등기청구(매도청구)를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 제도는 토지소유자의 계약 체결의 자유를 제한하고, 재산권을 박탈하는 강제적 성격을 갖고 있는 만큼, 매우 엄격한 법적 요건과 절차 준수가 요구됩니다.

하지만 실제 사례들을 살펴보면 조합 측이 이러한 법적 요건을 제대로 갖추지 않은 상태에서 소송을 제기하거나, 감정평가를 시장가격보다 터무니없이 낮게 책정하여 토지소유자에게 불리한 조건으로 권리행사를 강행하는 사례가 적지 않습니다.

따라서 부동산 소유자는 매도청구 통지를 받았따면 가능한 시기를 놓치지 말고 반드시 다음의 사항들을 신속히 점검해서 피해를 최소화해야 합니다.

✅ 조합이 법률상 매도청구권을 행사할 자격이 있는가?
✅ 매도청구 절차가 적법하게 진행되었는가?
✅ 감정평가가 공정하게 이뤄졌는가?
✅ 손실보상 협의가 형식적으로 끝난 것이 아닌가?

가로주택정비사업 매도청구소송 기각 사례

실제로 서울시 중랑구 일원에서 추진된 한 가로주택정비사업에서 조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자들을 상대로 제기한 매도청구(소유권이전등기) 소송이 법원에서 기각되어 부동산 소유주들의 권리가 보호된 사례가 있습니다.

구체적으로 법원은, 가로주택정비사업과 주택재건축사업은 사업 목적·규모·내용 등에서 본질적인 차이가 있으므로, 양자를 동일하게 취급하거나 관련 법규를 유추 적용할 수 없다고 명확히 판단하였습니다. 특히 매도청구권은 일방 당사자의 의사표시만으로 법률상 매매계약 체결의 효과가 발생하는 ‘형성권’에 해당하며, 이는 토지소유자나 지상권자의 권리를 근본적으로 제한하는 강력한 법적 효력을 가지므로, 헌법 제23조의 재산권 보장 원칙에 따라 반드시 명문 법률에 근거해야만 행사될 수 있다고 보았습니다.

또한 법원은, 설령 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 조문에 일부 입법적 미비가 있더라도, 입법자는 가로주택정비사업조합이 설립되었더라도 동의하지 않은 토지등소유자에 대해 매도청구권을 행사할 수 없음을 전제로 하고 있으며, 이후 제정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서 매도청구권 관련 규정을 별도로 두고 있는 점을 들어, 유추적용의 여지를 부정하였습니다.

이에 따라 법원은 매도청구권이 단순히 법률에 명시되어 있다는 이유만으로 자동적으로 인정될 수 없으며, 그 행사는 반드시 엄격한 요건과 절차를 충족해야 함을 강조하였습니다.

이에 따라 결국 해당 사건에서 서울북부지방법원은 해당 가로주택정비사업조합이 제기한 소유권이전등기청구(매도청구)를 전부 기각하고, 토지소유자들의 손을 들어주는 승소 판결을 선고하였습니다.

조기에 전문가 상담을 받는 것이 권리 보호의 첫걸음입니다

위의 사례와 같이 가로주택정비사업에서 매도청구권이 행사된 경우, 가장 먼저 살펴보아야 할 것은 청구 절차가 과연 법률에 따라 적법하게 진행되었는지 여부입니다. 조합이 관련 법령에서 정한 방식대로 소유자에게 사전 통지를 했는지, 손실보상 협의를 충분히 거쳤는지, 감정평가가 실제 시장가치와 부합하는지 등을 종합적으로 따져보아야 합니다.

이러한 검토는 단순히 문서상 요건을 확인하는 수준에 그쳐서는 안 됩니다. 실제 소송 과정에서 법원에 설득력 있게 주장하고 입증할 수 있는 논리를 구성해야 하며, 이는 정비사업과 관련된 복잡한 법적 구조를 충분히 이해한 법률 전문가의 도움이 필수적입니다.

특히 매도청구소송은 일반적인 부동산 분쟁과는 다르게, 공익과 사적 재산권이 충돌하는 고유의 특수성을 가지는 소송 유형으로, 대응 과정에서 전략적인 접근과 체계적인 법적 검토가 무엇보다 중요합니다. 따라서 매도청구 통지를 받았거나, 조합의 권리 행사 과정에서 위법성이 의심된다면, 가능한 한 초기 단계에서부터 부동산분쟁 전문 변호사의 조력을 받아 구체적인 대응 방안을 마련하실 것을 권해드립니다.

최동욱 변호사는 주택건설사업에서의 매도청구 분쟁에 다수의 사건 경험과 전략적 대응 노하우를 갖추고 있으며, 매도청구 요건 점검부터 감정 대응, 소송 전후 조치까지 종합적인 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 관련해서 어려움을 겪고 계시거나, 전문적인 조력이 필요하시다면 아래의 연락처를 통해 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.