부동산 매매계약을 체결하고 잔금까지 모두 지급한 뒤 소유권이전등기까지 마쳤음에도, 시간이 지나 “해당 건물이 불법증축이었다”는 사실을 알게 되었다며 상담을 요청하시는 경우가 적지 않습니다. 이미 대금 지급과 등기 이전이 완료된 상황이기 때문에, 과연 계약을 되돌리고 매매대금을 반환받을 수 있을지 의문을 가지시는 것이 당연합니다.

결론부터 말씀드리면, 일정한 요건이 충족된다면 불법증축 건물에 대한 매매계약은 해제가 가능합니다.

우리 법원은 매매의 목적물에 거래 통념상 기대되는 성질이나 성능이 결여된 경우 이를 민법상 ‘하자’가 있는 경우로 보고 있습니다. 특히 부동산의 경우, 매수인이 정상적인 건물로 믿고 계약을 체결하였는데 실제로는 불법증축 부분으로 인해 사용·수익에 중대한 제한이 따르거나 철거 위험까지 존재하는 상황이라면, 이는 단순한 불편의 문제가 아니라 계약 목적 달성 자체를 저해하는 중대한 하자로 평가될 수 있습니다.

이러한 경우 매수인은 매도인의 담보책임에 근거하여 계약을 해제하고 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 현실적으로는 매도인이 하자의 존재를 부인하거나, 매수인이 사전에 확인하지 않은 과실을 문제 삼으며 해제 요구에 응하지 않는 경우가 대부분입니다. 따라서 불법증축 사실을 뒤늦게 알게 되셨다면, 관련 자료를 신속히 확보한 뒤 법적 쟁점을 면밀히 검토하고, 초기 단계부터 전문적인 법률 자문을 받아 체계적으로 대응하시는 것이 무엇보다 중요합니다.

불법증축에 따른 매매대금 반환 실제 승소 사례

이와 관련하여, 불법 복층 증축 건물을 매수한 매수인이 매매계약 해제 및 매매대금 반환을 인정받은 사례를 살펴보겠습니다.

이 사건의 원고는 피고로부터 경기도 광주시에 위치한 신축 빌라 1세대를 매수한 매수인이었습니다. 계약 체결 당시 분양대행사는 “다락방 자체는 불법이 아니고, 보일러 시설 등 일부 설비만 문제가 될 수 있다”는 취지로 설명하였고, 원고는 이러한 설명을 신뢰한 상태에서 매매계약을 체결하였습니다.

그러나 원고는 잔금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 이후 수개월이 지나, 해당 건물이 ‘위반건축물’로 지정되었다는 사실을 알게 되었습니다. 관할 행정청으로부터 시정명령과 이행강제금까지 부과되자, 원고는 비로소 복층 구조가 허가 없이 축조된 불법 증축 부분이라는 점을 인지하게 되었습니다. 이에 원고는 “매매 목적물에 중대한 법률상 하자가 존재하여 계약의 목적을 달성할 수 없다”는 사유를 들어 계약 해제 및 매매대금 전액 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

이에 대해 피고는 “조금만 주의를 기울였다면 불법 여부를 충분히 알 수 있었으므로, 원고에게 과실이 있다”고 항변하였습니다. 그러나 법원은 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원은 우선 문제된 복층 부분의 층고가 건축허가 없이 축조된 불법 증축물에 해당한다고 보았습니다. 그리고 해당 복층을 사용할 수 없게 될 경우 실질적인 사용 면적이 사실상 절반 가까이 감소하게 되어, 당초 계약 당시 기대했던 주거 공간의 기능을 현저히 상실한다고 판단하였습니다. 즉, 이는 단순한 하자를 넘어 계약의 목적을 달성할 수 없게 하는 중대한 법률상 하자에 해당한다고 본 것입니다.

또한 법원은 원고가 계약 당시 “다락방은 합법”이라는 설명을 들은 점, 건축물대장에 위반건축물 표시가 존재하지 않았던 점, 원고가 동일 건물 내 다른 세대보다 높은 가격에 매수한 사정 등을 종합적으로 고려하였습니다. 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 해당 복층을 정상적으로 사용할 수 있는 공간으로 신뢰하고 계약을 체결하였다고 보는 것이 타당하며, 불법 사실을 알지 못하였고 알 수도 없었다고 판단하였습니다.

결국 사건을 심리한 수원고등법원은 매매계약이 적법하게 해제되었다고 보아, 피고는 원고에게 매매대금 전액을 반환하여야 한다는 취지의 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

이 사례에서 보듯이, 매수인이 불법 증축 사실을 알지 못한 채 정상적인 건물로 오인하여 계약을 체결하였고, 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우라면 매매계약 해제가 인정될 수 있습니다. 다만 모든 불법증축이 곧바로 해제 사유가 되는 것은 아니며, 불법 부분의 범위와 중대성, 매수인의 인지 가능성, 계약 체결 당시 설명 내용 등을 종합적으로 검토하여야 합니다. 특히 건축물대장에 위반 표시가 없더라도 실제 현황과 다른 경우가 존재하므로, 단순 서류 확인만으로는 충분하지 않은 사례도 적지 않습니다.

따라서 유사한 상황에 처하셨다면, 섣불리 판단하시기보다 구체적인 사실관계를 토대로 법률전문가의 자문을 받아 대응 방향을 정하시는 것이 바람직합니다.

최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험을 바탕으로 부동산 매매, 분양계약, 지역주택조합 관련 분쟁 등 다양한 부동산 소송을 수행해 왔습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 근무 경험을 토대로, 보전처분 단계부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 과정에 걸친 통합적인 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 자세한 상담이나 피해 회복을 위한 구체적인 조력이 필요하신 경우에는 언제든지 아래의 연락처를 통해 도움을 받아보시기 바랍니다.