그동안 오피스텔, 상가, 생활형 숙박시설 등 각종 수익형 부동산 분양 과정에서, 분양 이후 시행사 또는 사업자가 이익 극대화를 이유로 임의로 건물의 용도나 주요 설계를 변경하는 사례가 빈번하게 발생해 왔습니다.

문제는 이러한 변경이 이루어지더라도, 수분양자 입장에서는 이를 이유로 분양계약을 해제하기가 매우 어려웠다는 점입니다. 시행사 측은 흔히 “사업 진행상 불가피한 변경”이라는 사유를 내세워 책임을 회피하였고, 그 결과 수분양자들은 당초 예상했던 이용 목적과 수익 구조가 근본적으로 달라졌음에도 계약을 유지해야 하는 불합리한 상황에 놓이는 경우가 많았습니다.

이러한 문제를 개선하기 위해, 2024년 4월 3일부터 「건축물의 분양에 관한 법률」이 개정 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 바로 제7조의2(설계 변경에 따른 분양계약의 해제) 조항의 신설로,

✅ 건물의 용도 변경 또는 주요 설계 변경에 동의하지 않는 수분양자는
✅ 일정 요건 하에서 분양계약을 해제할 수 있는 명확한 법적 근거를 갖게 되었습니다.

이는 기존과 비교할 때 수분양자의 권리를 실질적으로 보호하는 매우 중요한 변화라고 할 수 있습니다. 종전에는 사업자가 주요 설계를 변경하기 위해 수분양자 ‘전원’의 동의를 요건으로 하고 있었기 때문에, 현실적으로는 일부 반대자가 있더라도 형식적인 동의 절차가 진행되는 경우가 많았습니다.

수분양자 개인의 의사와 무관하게 변경이 이루어졌고, 이를 이유로 계약 해제를 주장하려면 사업자의 사기 또는 기망, 중대한 계약 위반, 착오 취소 등을 별도로 입증하여 법원을 설득해야 하는 높은 장벽이 존재했습니다.

그러나 이번 법 개정으로 인해 다음과 같은 변화가 생겼습니다.

✅ 다수결로 설계 변경이 가결되더라도
✅ 개별 수분양자가 해당 변경에 동의하지 않은 경우
✅ 그 자체로 계약 해제를 주장할 수 있는 명확한 법적 근거가 마련되었습니다.

이는 특히 수익성과 이용 목적을 전제로 체결되는 수익형 부동산 계약에서 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 수 있겠습니다.

다만, 주의하실 점은 모든 설계 변경이나 용도 변경이 자동으로 계약 해제로 이어지는 것은 아니라는 점입니다. 실제 해제 가능 여부는 변경된 용도의 내용과 범위, 사전 고지 여부 및 고지 방식, 분양계약서 내 구체적인 조항, 변경 시점과 절차의 적법성 등에 따라 종합적으로 검토하여 판단하게 됩니다.

따라서, 용도 변경이나 설계 변경으로 인해 당초 계약 목적의 달성이 어렵다고 판단되신다면, 가급적 빠른 시일 내에 전문 변호사와 상담을 통해 해제 가능성과 반환 범위를 검토하시는 것이 매우 중요합니다.

부동산 분쟁, 초기 대응이 무엇보다 중요합니다

이번 건축물분양법 개정은 단순한 형식적 변경을 넘어,
수분양자에게 부당한 용도 변경에 대응할 수 있는 실질적인 방어권을 부여했다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 다만, 이러한 유형의 분쟁들은 사건 초기의 대응에 따라 결과가 좌우되므로, 계약을 체결한 부동산의 용도 변경이나 설계 변경으로 인해 계획했던 수익 모델이 무너졌거나 이용 목적 자체가 달라졌다고 판단되신다면 이번 개정 규정을 근거로 분양계약 해제 및 납입금 반환 가능성을 적극적으로 검토해 보시길 권해드립니다.

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