섹션오피스는 하나의 업무용 빌딩을 다양한 규모로 나누어 분양하는 방식으로, 오피스텔이나 지식산업센터와 유사한 수익형 부동산의 한 형태입니다.
업무용 시설이라는 특성상 호실 내부에 화장실이나 주방이 없는 경우가 대부분이며, 이로 인해 공간 활용도가 높고 관리비 부담이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다.
이러한 특징 덕분에 섹션오피스는 중소기업이나 스타트업을 대상으로 임대를 고려하는 투자자들에게 꾸준히 관심을 받아온 상품입니다.
또한 지식산업센터와 달리 업종 제한이 비교적 적어 임대 수요를 폭넓게 확보할 수 있고, 규제 장벽이 낮다는 점 역시 장점으로 평가됩니다.
그러나 최근 들어 상황이 크게 변화하고 있습니다.
전국적인 공급 과잉과 금리 인상으로 인해 수익률이 하락하자 투자 수요가 급감했고,
이에 따라 미분양을 우려한 시행사 및 분양대행사들이 과도한 홍보에 나서면서
👉 허위·과장 광고
👉 입주 지연
👉 사업 중단(좌초)
등 다양한 문제가 발생하고 있는 것입니다.
그 결과 수분양자들의 금전적 피해가 늘어나고 있으며, 실제로 법률 상담 및 분쟁으로 이어지는 사례도 증가하는 추세입니다.
신의성실의 원칙에 비춰봤을 때 비난받을 정도의 허위 광고가 명백하다면 분양계약 취소 가능
최근 분양 시장에서는 투자자를 유치하기 위해 자극적인 문구가 사용되는 경우가 많습니다.
다만, 법원의 입장은 비교적 명확합니다.
👉 단순한 과장 광고만으로는 계약 취소가 인정되기 어렵고,
👉 투자자는 일정 부분 스스로 확인할 책임이 있다는 것입니다.
따라서 분양계약 취소를 인정받기 위해서는
신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도의 ‘명백한 허위 광고’가 존재해야 합니다.
대표적인 사례는 다음과 같습니다.
- “투자금 대비 10% 수익률 보장” 등 구체적 수치를 제시하며 수익을 확정적으로 약속한 경우
- 임대 수익을 보장한다며 임대보장증서 등 관련 문서를 교부한 경우
- 조망권 또는 시설을 보장한다고 하였으나 실제와 현저히 다른 경우
이와 같은 경우에는 계약 취소 또는 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.
또한 계약 취소까지는 어렵더라도,
수분양자를 오인하게 하거나 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 광고라면
👉 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」에 따라 손해배상 청구가 가능합니다.
다만,
✔ 계약 취소가 가능한 사안인지
✔ 손해배상 청구에 그치는 사안인지
에 대한 판단은 법률적으로 매우 중요하기 때문에,
전문가의 검토 없이 단독으로 대응하는 것은 위험할 수 있습니다.
입주지연 3개월 초과 시 약정해제권 행사 가능
대부분의 섹션오피스 분양계약서에는 입주예정일과 함께 다음과 같은 조항이 포함되어 있습니다.
“매도인의 귀책사유로 입주가 3개월 이상 지연될 경우 계약을 해제할 수 있다”
따라서 입주 지연이 3개월을 초과한 경우, 수분양자는 약정해제권을 행사하여
👉 계약 해제
👉 계약금 반환
👉 위약금 청구
를 진행할 수 있습니다.
여기서 중요한 포인트는 ‘타이밍’입니다.
입주 지연이 3개월을 초과한 시점 이후, 행정청의 사용승인이 이루어지면 시행사는 의무를 이행한 것으로 보게 되므로 그 이후에는 계약 해제가 어려워질 수 있습니다.
따라서 해제를 고려하고 있다면 3개월 경과 시점에 신속하게 해제 의사를 통보하는 것이 매우 중요합니다.
또한 실무에서는 시행사가 지연 기간을 유리하게 해석하여 시간을 끌려는 경우가 많기 때문에, 정확한 기간 산정과 법적 대응 전략이 필요합니다.
입주지연 동의서 서명 시 주의사항
또한 입주 지연 상황에서 시행사는 수분양자들에게 ‘입주지연 동의서’ 또는 ‘준공지연 동의서’에 서명을 요구합니다.
이는 제목 그대로 수분양자가 지연된 일정에 동의하겠다는 내용이므로, 이러한 문서에 서명할 경우
👉 입주 지연에 동의한 것으로 간주되어 약정해제권이 소멸될 수 있습니다.
따라서 향후 권리 보호를 위해서는 시행사에서 요구하는 동의서에 서명할지에 대한 여부를 매우 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 지연이 발생했음에도 이에 동의하지 않는 경우에는 해제권이 발생할 수 있으므로, 상황별 전략적 판단이 필요합니다.
지체상금 및 손해배상 청구 가능성
계약을 유지하더라도 입주 지연으로 인한 손해에 대해 지체상금 청구가 가능합니다.
통상적으로 지체상금은
👉 총 공급금액의 약 10% 수준으로 정해지는 경우가 많습니다.
만약 시행사가 지급을 거부하거나 협조하지 않는 경우에는
👉 민사소송 제기
👉 채권 보전을 위한 가압류
등의 법적 조치를 병행하는 것이 필요합니다.
방문판매법이 적용되는 경우엔 단순변심으로도 계약체결일 14일 내에 청약철회 가능
섹션오피스 분양과 관련된 또 다른 주요 쟁점은 <방문판매법> 적용 여부입니다.
일반적으로 부동산 계약은 단순변심에 의한 해제가 어렵지만,
다음과 같은 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다.
👉 길거리 홍보, 전화·문자 유인 등을 통해 계약이 체결된 경우
👉 모델하우스 방문 유도 후 계약이 이루어진 경우
이 경우 「방문판매 등에 관한 법률」이 적용되어
👉 계약일 또는 철회 가능 사실을 안 날로부터 14일 이내
👉 별도의 사유 없이도 청약철회가 가능합니다.
다만 실제로는
시행사가 이를 인정하지 않아 분쟁으로 이어지는 경우가 많지만,
14일 내 의사표시를 했다면 법적으로 매우 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.
초기부터 전문 변호사의 조력을 받아 대응하시길 바랍니다
섹션오피스는 구조적으로 매력적인 투자 상품이지만,
현재 시장 상황에서는 허위·과장 광고, 입주 지연, 사업 리스크 등 다양한 법적 문제에 노출될 가능성이 높습니다.
따라서 계약 체결 전에는 물론, 이미 계약을 체결한 이후라도 문제가 발생했다면
✔ 계약 해제 가능성
✔ 손해배상 청구 여부
✔ 대응 시점 및 전략
을 종합적으로 검토하는 것이 매우 중요합니다.
관련 분쟁은 사실관계와 증거에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 유사 사례 경험이 풍부한 변호사의 조력을 통해 보다 안전하고 체계적으로 대응하시길 권해드립니다.
최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험과 노하우를 바탕으로, 전국 각지의 분양계약 관련 분쟁에서 의뢰인의 권익 보호를 위한 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
특히 국내 대형 로펌(법무법인 세종)에서의 경험을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 단계에 걸친 통합적인 법률 대응이 가능합니다.
관련하여 추가적인 상담이나 피해 회복을 위한 전문적인 조력이 필요하신 경우, 언제든지 아래의 연락처로 편하게 문의해 주시기 바랍니다.
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