최근 장기간 침체된 부동산 시장의 영향으로, 수분양자를 유인하기 위한 과장·왜곡된 분양광고가 급증하고 있습니다. 이로 인해 분양을 받은 이후에야 광고 내용과 실제가 다르다는 사실을 알게 되고, 피해를 호소하거나 분쟁으로 이어지는 사례도 끊이지 않고 있습니다.

그럼에도 불구하고 그동안 하급심 법원에서는

“광고 내용이 사실과 다르기는 하나, 경미한 시정명령 사안에 불과하다면 계약해제까지는 어렵다”
는 취지로 판단하는 경우가 적지 않았습니다.

이러한 판결 경향으로 인해 많은 수분양자분들께서
“광고가 실제와 다르긴 하지만, 사소한 위반이라 계약 해제는 힘들지 않을까?”
라는 고민 속에서 부당한 계약을 그대로 유지할 수밖에 없었던 것이 현실입니다.

대법원, “위반이 경미하다는 이유로 계약을 강요할 수 없다”

그러나 최근 대법원은 기존의 이러한 흐름을 실질적으로 변경하는 중요한 판결을 선고하였습니다.

대법원은
👉 위반의 경중을 불문하고,
👉 「건축물의 분양에 관한 법률」을 위반하여 시정명령을 받은 경우라면,
👉 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다
는 점을 명확히 하였습니다.

이는 단순히 “경미한 위반”이라는 이유만으로 수분양자에게 계약을 강요하는 것은 허용될 수 없다는 점을 분명히 한 것으로, 수분양자의 권리를 한층 두텁게 보호한 의미있는 판결이라 평가할 수 있습니다.

허위·과장 광고 시정명령을 근거로 계약해제 및 납입금 반환을 인정받은 사례

본 글에서는 이러한 법리 변화가 실제로 적용된 사례 중 하나로,
한 건물의 특정 호실을 분양받은 수분양자가 사업자의 허위·과장 광고로 인한 시정명령을 근거로 분양계약 해제 및 납입금 반환을 청구하여 승소한 사례를 소개해 드리고자 합니다.

이 사건의 원고들은 피고와 사이에 해당 건축물의 특정 호실을 분양받는 내용의 분양계약을 체결하고, 이에 따른 분양대금을 정상적으로 납입하였습니다.

그러나 분양 이후 문제가 된 것은 분양광고의 내용이었습니다.
해당 건축물에서 행정상 ‘다락’으로만 허가된 공간이, 분양광고에서는 마치 거실 등 일반적인 주거공간으로 자유롭게 사용할 수 있는 것처럼 표현되어 있었던 것입니다.

이와 같은 광고는 결국 관할 행정청에 의해 문제로 지적되었고, 피고는 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조 위반을 이유로 시정명령 처분을 받게 되었습니다.

원고들은 위와 같은 시정명령 처분이 내려지자,
이를 근거로 분양계약을 해제하고 이미 납입한 분양대금 전액의 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

이에 대해 법원은,
이 사건에서 분양광고 위반으로 인한 시정명령이 실제로 발생한 이상,
계약서에서 정한 계약 해제 사유가 객관적으로 충족되었다고 판단하였습니다.

특히 법원은 이 사건 분양계약서에

“건축물의 분양에 관한 법률에 따른 시정명령을 받은 경우, 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다”
는 명시적인 약정 해제 조항이 존재한다는 점에 주목하였으며,

✔ 계약서에서 정한 해제 사유가 이미 발생한 이상
✔ 그 위반이 경미한지 여부나
✔ 수분양자에게 실제 손해가 발생했는지를 별도로 따질 필요는 없다고 명확히 판단하였습니다.

즉, 시정명령 그 자체만으로도 계약해제를 인정하기에 충분하다는 취지입니다.

이에 따라 사건을 심리한 의정부지방법원은 이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었다고 보아,
피고는 원고들에게 이미 납입받은 분양대금 전액을 반환해야 한다고 선고하였습니다.

분양광고 위반으로 인한 시정명령은 단순한 행정 절차에 그치는 것이 아니라, 해당 분양광고가 법적으로 위법하다는 점이 공식적으로 확인된 상태를 의미합니다. 다시 말해, 시정명령은 분쟁에서 수분양자에게 매우 중요한 법적 근거가 될 수 있습니다.

특히 앞서 살펴본 대법원 판결에 따라, 이러한 시정명령은 행정 영역에만 국한되지 않고 분양계약의 존부에도 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안으로 평가되고 있습니다. 따라서 분양광고의 내용이 실제와 달라 문제를 겪고 계신 경우라면, 이를 단순한 ‘경미한 위반’으로 치부하고 넘어갈 사안은 아닙니다.

이와 같은 유형의 분쟁에서는

✅ 계약서에 규정된 해제 조항의 구조와 문언,
✅ 행정처분(시정명령)과 민사상 계약 해제를 어떻게 법리적으로 연결할 것인지,
✅ 판례의 흐름을 사건에 어떻게 적용할 것인지 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

이러한 판단은 단순한 문구 해석을 넘어서는 전문적인 법률 분석이 요구되므로, 유사한 사례로 고민하고 계시다면 관련 사건에 대한 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하실 것을 권해드립니다.

최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험을 바탕으로 부동산 분쟁 전반에 걸쳐 의뢰인의 권익 보호를 위한 최선의 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 근무 경험을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 과정에 걸친 통합적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

본 사안과 유사한 분쟁으로 어려움을 겪고 계시거나, 피해 회복을 위한 전문적인 법률 조력이 필요하신 경우 언제든지 아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.