장기간 이어지는 부동산 경기 침체와 금리 인상, 건설 자재비 급등 등이 맞물리면서, 건축, 리모델링, 토목 공사 등을 수행한 건설사나 하도급 업체들이 공사대금을 제때 지급받지 못하는 사례가 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.
하지만 일부에서는 법적 요건을 충분히 갖추지 않은 채 무리하게 유치권을 주장하는 경우가 발생하고, 이로 인해 형사 고소나 손해배상 청구 소송 등 예기치 못한 불이익을 겪는 사례도 적지 않습니다.
이에 오늘은 유치권의 개념과 성립 요건, 그리고 실제 현장에서 유의해야 할 주요 사항을 정리하여, 관련 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이 법적 대응 방향을 이해하고 안전하게 대응할 수 있도록 안내드리고자 합니다.
민법에서 설명하는 유치권
우리나라 민법 제320조는 유치권을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
유치권이란 특정 채권자가 채무자로부터 변제를 받기 전까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말하며, 이를 법적으로 유효하게 행사하려면 모든 법적 요건이 충족되어야 합니다.
예를 들어, 불법적인 방법으로 시설을 부수거나 강제적으로 점유하는 경우, 유치권은 성립하지 않으며 오히려 손해배상 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 초기 단계부터 충분한 검토를 통해 점유 유지 전략을 세우는 것이 중요합니다.
유치권이 성립하기 위해서는 다음 4가지 요건을 갖추어야 합니다.
- 타인의 물건을 적법하게 점유하고 있어야 함
자주점유나 타주점유 모두 가능하지만, 점유의 경위가 적법해야 합니다. 불법행위에 기인한 점유는 담보권으로서 효력이 인정되지 않습니다. - 관련 있는 부동산에만 행사 가능(견련성)
유치하고자 하는 목적물과 직접적인 관련이 있는 채권이어야 합니다. - 변제기가 도래한 시점이어야 함
변제기가 도래하기 전에는 유치권을 행사할 수 없습니다. - 유치권 배제·포기 특약이 없어야 함
계약서에 유치권 행사를 제한하는 조항이 있거나, 법령상 행사할 수 없는 사유가 있다면 유치권은 성립하지 않습니다. 또한 수급인이나 하도급업자가 ‘유치권 포기각서’를 제출한 경우, 신의칙 원칙상 유치권을 행사할 수 없습니다.
잘못된 유치권 행사, 형사적 리스크로 이어질 수 있습니다
유치권은 별도의 법원 신청이나 허가 없이 행사할 수 있어 채권 회수를 위한 강력한 권리 수단이 될 수 있습니다. 하지만 요건을 충족하지 못한 상태에서 무리하게 행사할 경우, 오히려 법적 리스크를 키우는 결과를 초래할 수 있습니다. 실제로 현장 사례를 살펴보면, 요건 미비로 인해 형사 고소, 손해배상 청구, 불법점유 책임 등 다양한 불이익을 겪는 경우가 많습니다.
따라서 유치권 행사를 고려할 경우, 공사계약서, 대금청구서 등 관련 자료를 철저히 수집하고 유치권 성립 요건을 체계적으로 검토해야 합니다. 특히 경매가 진행 중인 부동산의 경우, 경매절차와 충돌하지 않도록 사전에 법률 전문가의 조력을 받아 전략적인 점유 유지 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.
최동욱 변호사는 다수의 부동산 분쟁, 공사대금 및 용역비 청구, 하자 소송 등 건설분쟁 관련 소송을 직접 수행하며 쌓은 실무 경험과 전문성을 바탕으로, 사건의 구조와 리스크를 분석하고 최적화된 맞춤형 전략을 제공해 드리고 있습니다. 보다 자세한 조언이나 전문적인 법률 조력이 필요하시다면 아래 연락처를 통해 정확한 법률진단을 받아보시길 권해드립니다.
