부동산을 가족, 동업자, 혹은 가까운 지인의 명의로 매입하는 경우가 흔히 있습니다. 그런데 처음에는 상호 간의 신뢰를 바탕으로 진행되지만, 시간이 지나면서 채무 문제나 소유권 분쟁으로 번지는 사례가 적지 않습니다. 특히 이러한 분쟁 과정에서 명의신탁자가 해당 부동산에 대해 유치권을 주장하는 경우가 발생하기도 하는데, 오늘은 바로 이처럼 명의신탁자가 유치권을 행사할 때, 수탁자가 취할 수 있는 법적 대응 방안에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

명의신탁과 유치권의 관계

우리 민법 제320조 제1항은 유치권을 “타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 담보하기 위해, 채권을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리”라고 정의하고 있습니다.

그런데 결론부터 말씀드리자면, 명의신탁자가 유치권을 행사하는 것은 성립될 수 없다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다.

대법원 판례에 따르면, 명의신탁자가 주장할 수 있는 부당이득반환청구권은 부동산 자체에서 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라, 소유권이나 반환청구권과 동일한 법률관계에서 비롯된 권리로 보기 어렵습니다. 따라서 민법 제320조 제1항에서 요구하는 ‘목적물과 채권 간의 견련관계’가 충족되지 않으므로 유치권은 인정되지 않는다고 판시했습니다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 등 참조).

이는 우리나라에서 부동산 명의신탁 자체가 원칙적으로 허용되지 않기 때문입니다. 즉, 명의신탁자는 법적으로 부동산의 소유권을 인정받지 못하므로, 그를 근거로 한 유치권 주장 역시 성립할 수 없다는 것입니다.

따라서 명의신탁자가 실제로 채무 관계를 주장한다 하더라도, 이는 해당 부동산 자체에서 발생한 권리가 아니므로 유치권 요건에 해당하지 않아 인정되기 어렵습니다.

결국 명의신탁자가 유치권을 내세우며 점유를 거부하는 상황에 직면했다면, 불필요한 시간 지체와 손실을 막기 위해서라도 초기 단계부터 법률전문가의 조력을 받아 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

법무법인 차원의 최동욱 대표 변호사는 부동산 및 건설 분쟁과 관련된 다양한 소송을 직접 수행하며 쌓아온 풍부한 실무 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인 개개인의 상황에 가장 적합한 맞춤형 전략을 제시해 드리고 있습니다. 보다 구체적인 법률 조언이나 전문적인 도움이 필요하시다면, 아래 연락처를 통해 상담을 받아보시기를 권해드립니다.