최근 장기간의 경기침체로 인해 시공사와 하청업체 등이 공사대금을 지급받지 못해 유치권을 행사하는 사례가 잇따르고 있습니다. 유치권은 채권자가 채권을 변제받을 때까지 대상 물건을 점유하며 권리를 확보할 수 있는 강력한 제도인데, 그 중에서도 실무에서 자주 쟁점이 되는 부분은 바로 ‘간접점유‘ 입니다. 본 글에서는 유치권이 성립하기 위한 요건과, 그 중에서도 간접점유와 관련된 주요 쟁점들에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
유치권의 성립 요건 및 간접점유
우리 민법 제320조는 유치권에 대해 규정하고 있습니다. 유치권이란 채권자가 목적물을 적법하게 점유하고 있는 경우, 그 물건과 관련된 채권이 변제될 때까지 계속 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 다만 이 권리가 적법하게 인정되기 위해서는 다음의 네 가지 요건을 충족해야 합니다.
- 권리 행사의 적법성
- 채권과 목적물 사이의 직접적 관련성(견련성)
- 채권의 변제기 도래
- 자주적 점유의 유지
이 중 실무에서 가장 쟁점이 되는 부분이 바로 간접점유와 관련된 ‘자주적 점유의 유지‘입니다. 간접점유가 인정되려면, 직접 점유자인 유치권자가 간접점유자에게 목적물의 반환을 청구할 수 있을 정도의 법률관계가 성립해야 합니다.
현실적으로는 유치권을 행사해야하는 상황에서 회사 대표나 법인 자체가 현장을 직접 점유하기 어렵기 때문에, 현장 관리자나 직원 등을 통해 유치권을 행사하는 경우가 많습니다. 이를 법적으로 ‘간접점유’라고 하는데, 이 역시 일정한 요건을 충족해야만 법적으로 효력이 인정됩니다.
판단 기준에서 핵심은 직접 점유자와 간접점유자 사이의 법률관계입니다. 단순히 현장을 지키고 있는 인력만으로는 요건을 충족하기 어려우며, 유치권자와의 관계에서 반환청구가 가능한 구조여야 합니다. 예를 들어, 임대차 계약이 종료된 후 임대인이 임차인에게 반환을 청구할 수 있는 경우나, 법인의 직원이 법인의 지시에 따라 장기간 독립적으로 현장을 관리하는 경우 등이 이에 해당합니다. 반대로, 다른 회사 직원에게 단순히 부탁하여 대신 점유하게 하거나, 제3자의 이름을 빌려 형식적으로 출입하는 경우라면 유치권의 성립은 인정되기 어렵습니다.
정리하면, 간접점유를 통한 유치권의 성립 여부는 점유 관계의 실질과 법률적 정당성에 달려 있으며, 단순한 현장 점유만으로는 요건을 충족하기 어렵다는 점이 핵심 쟁점입니다.
유치권 인정 판례 – 간접점유를 통한 승소 사례
유치권이 실제로 인정된 사례를 하나 살펴보겠습니다. 한 시공사가 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 주장하며, 직원들을 통해 현장을 관리한 사건입니다. 법원은 다음과 같은 사정을 근거로 시공사의 주장을 받아들였습니다.
- 시공사 소속 직원 F, G가 각 세대를 나누어 맡아 지속적으로 관리해 왔다는 점
- 권리 행사가 제3자의 지시가 아닌 시공사 자체의 의사에 따른 것이었다는 점
- 현장의 점유와 관리가 일관되게 유지되어 실질적으로 직접점유에 준하는 지배력이 확인된 점
이러한 사정을 종합한 결과, 서울고등법원은 시공사가 간접점유를 통해 점유 요건을 충족했다고 보아, 피고인 시공사의 유치권을 인정하는 판결을 내렸습니다.
이처럼 요건을 충족한 유치권은 미수 채권을 확보하기 위한 정당한 수단으로 기능할 수 있습니다. 따라서 채권자는 분쟁 상황에 직면했을 때, 유치권 행사 가능성을 적극적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.
다만 실제로 법원의 인정을 받기 위해서는 단순한 점유만으로는 부족합니다. 직원의 역할과 근무 기간, 현장 점유의 구체적 내역, 관리 행위의 실질성 등 다양한 요소가 종합적으로 고려되며, 이 요건들을 충족해야만 유효한 유치권으로 인정될 수 있습니다. 또한 점유가 부당하다고 판단될 경우에는 형사 고소나 손해배상 청구로 이어질 수 있어, 사전 단계에서부터 체계적인 법률적 검토가 필수적입니다.
따라서 유치권 행사나 분쟁 대응을 준비하는 경우, 반드시 변호사의 조력을 받아 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
최동욱 변호사는 부동산 및 건설 분쟁과 관련한 다양한 소송을 직접 수행하며 쌓아온 풍부한 실무 경험을 바탕으로, 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 해결 전략을 제공해 드립니다. 보다 구체적인 자문이나 전문적 도움이 필요하신 경우, 아래 연락처를 통해 상담을 받아보시기 바랍니다.
