도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형 호텔 및 레지던스 등 한때 높은 분양 경쟁률을 기록했던 수익형 부동산 시장이 최근 빠르게 위축되고 있습니다. 초기 기대와 달리 시세가 하락하면서 투자 수익이 기대에 미치지 못하는 사례가 늘어나고 있고, 이에 따라 계약 해지를 둘러싼 분쟁 역시 증가하는 추세인 것입니다.
특히 인기 상승에 편승하여 단기간 내 공급 물량이 급증한 경우, 결국 공급 과잉으로 이어지면서 미분양이 발생하고, 이는 착공 및 준공 지연으로 연결되어, 결국 입주 지연으로 인한 수분양자들의 피해로 이어지고 있습니다.
그런데 입주지연은 단순한 일정 지연의 문제가 아니라, 기존 거주지의 임대차 종료로 인해 당장 거주할 곳이 사라지거나, 대출 이자가 계속 발생하는 등 실질적인 피해로 이어질 수 있기 때문에, 입주 지연이 예상될 경우에는 신속하게 법적 대응을 준비하여 손해를 최소화하는 것이 매우 중요합니다.
입주지연 3개월 초과 시 약정해제권 혹은 지체상금 청구 가능
입주가 예정일보다 지연되는 경우, 수분양자 입장에서는 공급자(통상 시행사 또는 분양대행사)의 귀책사유를 근거로 계약 해제를 검토할 수 있습니다.
일반적으로 분양계약서에는 다음과 같은 취지의 계약해제 조항이 포함되어 있습니다.
“공급자의 사유로 입주가 예정일로부터 3개월 이상 지연될 경우, 수분양자는 계약을 해제할 수 있다”
따라서 실제로 입주가 3개월 이상 지연되었거나, 그 지연이 명백히 예상되는 상황이라면 계약 해제를 통해 이미 납부한 금원을 반환받는 것이 가능합니다.
다만 실무에서는 수분양자가 계약서에 근거하여 해제 의사를 통보하더라도, 공급자가 이를 순순히 받아들이지 않는 경우가 대부분입니다.
공급자 입장에서는 계약이 해제될 경우 이미 수령한 계약금 및 중도금 등 상당한 금액을 반환해야 하는 부담이 발생하기 때문에,
- 귀책사유 자체를 부인하거나
- 입주 지연 기간을 축소 해석하거나
- 지연 사유를 외부 요인으로 돌리는 방식으로
계약 해제를 거부하는 사례가 매우 빈번하게 발생합니다.
특히 문제가 되는 경우는 수분양자가 이미 중도금까지 납부한 상태에서 입주가 지연된 상황입니다.
이 경우 공급자는 민법상 ‘이행지체에 따른 계약 해제 요건’을 근거로,
“수분양자가 잔금을 지급하지 않았으므로 공급자가 이행지체 상태에 있다고 볼 수 없다”는 주장을 하며 계약 해제를 거부하기도 합니다.
이는 이른바 ‘동시이행항변’을 내세우는 것으로, 수분양자의 계약 해제 권한 자체를 제한하려는 논리입니다.
그러나 법원은 이러한 공급자의 주장에 대해 중요한 판단 기준을 제시하고 있습니다.
예시로 울산지방법원에서 선고한 한 판결문을 살펴보면, 법원은 분양계약서에 명시된 계약해제 조항의 성격에 주목하여,
해당 조항은 단순한 민법상 해제권이 아니라 수분양자에게 별도로 부여된 ‘약정해제권’으로 보아야 한다고 판단한 바 있습니다.
즉, 계약서에서 정한 해제 요건이 충족되었다면
- 잔금 지급 여부와 관계없이
- 수분양자는 독자적으로 계약을 해제할 수 있다는 취지입니다.
이에 따라 법원은 수분양자의 계약 해제 의사를 유효한 것으로 인정하고, 공급자에게 계약금 및 기 납입금의 반환을 명하는 판결을 선고하였습니다.
즉, 계약서 문언상 잔금 지급이 해제 요건으로 규정되어 있지 않다면, 해당 문언 그대로 해석하여 수분양자의 해제권을 인정해야 한다는 의미입니다.
결국 수분양자는 잔금을 지급하기 전이라 하더라도, 계약서상 요건을 충족했다면 적법하게 계약을 해제하고 이미 납부한 금원을 반환받을 수 있습니다.
따라서 수익형 부동산 분양계약을 체결하신 이후 입주 지연으로 어려움을 겪고 계시다면, 무엇보다 먼저 계약서 내 계약해제 조항을 면밀히 확인해 보시는 것이 중요합니다.
또한 수익형 부동산 사업은 그 구조상 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등 다양한 주체가 복합적으로 얽혀 진행됩니다.
이로 인해 일반 수분양자 입장에서는
- 누구를 상대로 권리를 주장해야 하는지
- 어떤 책임을 물을 수 있는지
조차 판단하기 어려운 경우가 많으며, 계약서 내 ‘예외조항’, 입주 지연의 구체적 사유, 사업 진행 경과 등 개별 사정에 따라 법원의 판단 역시 달라질 수 있습니다.
즉, 이처럼 복잡한 구조와 다양한 법적 쟁점이 얽혀 있는 만큼, 단순히 개인이 독자적으로 대응하기에는 한계가 있을 수 있으므로, 수익형 부동산 관련 분쟁으로 고민하고 계시다면, 반드시 유사 사건 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 통해 보다 체계적이고 전략적으로 대응하시기를 권해드립니다.
최동욱 변호사는 다년간 축적된 실무 경험과 노하우를 바탕으로, 전국 각지의 분양계약 관련 분쟁에서 의뢰인의 권익 보호를 위한 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
특히 국내 대형 로펌(법무법인 세종)에서의 경험을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 단계에 걸친 통합적인 법률 대응이 가능합니다.
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