최근 수익형 부동산 시장에서는 도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형 호텔 및 레지던스 등 다양한 유형의 부동산에서 입주 지연이 빈번하게 발생하고 있습니다. 예정일보다 준공이 늦어지면서 입주가 지연될 경우, 수분양자 입장에서는 단순히 기다리기보다는 계약서 상의 해제 조항을 근거로 계약을 해제하고 기 납입금을 반환받는 방법을 적극적으로 고려해볼 필요가 있습니다.
대부분의 분양계약서에는 “공급자 측의 사유로 입주 예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연될 경우, 수분양자가 계약을 해제할 수 있다”는 내용의 해제 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 입주가 3개월 이상 지연되었거나, 지연이 명백해 보이는 경우라면, 수분양자는 계약을 해제하고 이미 납부한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
그러나 실제 분쟁에서는 수분양자가 계약서에 기재된 내용에 따라 해제를 통보하더라도 공급자가 이를 순순히 받아들이지 않는 경우가 많습니다. 공급자 입장에서는 계약이 해제될 경우 수분양자로부터 받은 계약금, 중도금 등을 반환해야 하므로, 귀책사유를 부인하거나, 입주 지연일수 해석을 자신들에게 유리하게 끌어가는 등 여러 방법으로 계약해제를 거부하는 경우가 빈번합니다.
특히 수분양자가 이미 중도금을 납부한 상황에서는, 공급자가 민법상의 법정해제 요건을 들며 “수분양자가 잔금을 이행하지 않았으므로 공급자에게 귀책사유가 없다”고 주장하는 경우도 있습니다. 이는 동시이행항변이라는 개념을 들어 계약해제를 저지하려는 전략인데, 수분양자 입장에서는 상당히 까다로운 법적 대응이 필요할 수 있습니다.
하지만 관련하여 울산지방법원은 이와 관련하여 중요한 판단을 내렸습니다.
법원은 “분양계약서 내에 명시된 계약해제 조항은 수분양자에게 특별한 해제권을 부여한 것으로, 이를 일반 민법상 이행지체로 인한 해제권과 동일하게 보기는 어렵다”고 판시했습니다. 즉, 수분양자가 중도금이나 잔금을 지급하지 않았더라도, 계약서에 규정된 해제조항에 따라 적법하게 계약을 해제할 수 있으며, 이에 따라 공급자는 계약금 및 기납입금을 반환해야 한다는 취지의 승소 판결을 선고한 것입니다.
결국 이 판결은, 분양계약서 문언을 기준으로 수분양자의 해제권한을 인정해야 한다는 점을 다시 한번 명확히 했습니다. 따라서 수분양자는 잔금 지급 여부와 관계없이, 입주 지연이 계약해제 조항에서 정한 요건에 해당한다면, 계약을 적법하게 해제하고 지급한 대금을 전액 반환받을 수 있습니다.
계약서 해제조항 검토와 대응의 중요성
수익형 부동산 계약에서 입주지연이 발생한 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 계약서에 명시된 해제조항을 면밀히 검토하는 것입니다. 공급자의 귀책사유 여부, 지연 기간 산정 기준, 해제권 행사 요건 등을 종합적으로 분석해야 합니다.
또한 공급자는 다양한 사유를 들어 해제를 거부할 수 있으므로, 계약서 문언에 근거하여 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다. 특히 사업구조가 복잡한 수익형 부동산의 특성상, 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등 여러 주체들이 얽혀 있어 권리주체와 청구대상을 명확히 설정하는 것도 필수적인 대응 포인트입니다.
전문가 조력을 통한 신속하고 체계적인 대응 필요
수익형 부동산 계약 해제 및 분양대금 반환 소송은 단순한 민사 분쟁과는 다른 높은 전문성을 요구합니다. 계약서 해석, 귀책사유 입증, 납입금 반환 범위 산정 등에서 체계적인 접근이 필요하며, 초기에 전략을 잘못 설정하면 소송 결과에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 입주지연으로 인한 계약 해제 문제에 직면하셨다면, 유사사례에 풍부한 경험과 노하우를 가진 변호사의 조력을 받아 초기에 정확한 방향을 설정하고 신속하게 대응하시는 것이 매우 중요합니다.
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