분양 현장의 광고를 믿고 계약을 체결했다가, 시간이 지난 뒤 뒤늦게 후회를 하시는 분들이 적지 않습니다. 그러나 수분양자의 입장에서 부동산 분양계약을 체결한 이후 이를 해제하는 일은 결코 쉽지 않습니다.

여러 가지 사정으로 인해 계약 해지를 고민하고 계시다면, 무작정 시행사를 찾아가 해지를 요구하며 갈등을 키우기보다는, 변호사를 통해 현재 상황을 객관적으로 검토하고 법적으로 해제가 가능한 사유를 정확히 파악한 뒤 대응하는 것이 보다 바람직한 방법이라 할 수 있습니다.

적법한 계약 해제 사유 중 수분양자분들께서 검토해 볼 수 있는 사항 중 하나는, 시행사 또는 사업자가 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건분법’)을 위반한 사실이 있는지 여부입니다. 대부분의 표준 분양계약서에는 건분법 시행령 제9조 제1항 제11호에 근거하여, 분양사업자가 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받거나 과태료 또는 벌금형 등의 처분을 받은 경우에는 계약을 해제할 수 있다는 내용이 포함되어 있습니다.

즉, 건분법 위반에 따른 행정처분이 존재한다면, 수분양자가 사업자의 기망행위를 별도로 입증하기 위해 애쓰지 않더라도 계약 해제를 통해 소비자의 권리를 보호받을 수 있는 여지가 생기게 됩니다. 따라서 부득이한 사정으로 계약 해지를 원하신다면, 분양받은 부동산이 이러한 상황에 해당하는지 여부를 면밀히 검토해 보실 필요가 있습니다.

특히 최근 대법원은 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결을 통해, 시정명령의 경중과 관계없이 그 사실 자체만으로 계약 해제권이 발생한다는 취지로 판단하였습니다. 이는 관할 지자체의 행정처분이 내려졌다는 사실만으로도 수분양자의 계약 해제권이 인정될 수 있음을 명확히 한 것으로, 소비자 보호의 범위를 한층 더 공고히 한 중요한 판결이라 할 수 있습니다. 계약 해지를 고민하고 계신 분들이라면 반드시 주목하셔야 할 부분입니다.

그동안 본 블로그에서는 시행사의 다양한 시정명령에 따른 계약 해제 사례들을 지속적으로 소개해 드린 바 있습니다. 본 글에서는 그중에서도 허위·과장 광고로 인해 시정명령이 내려진 실제 사례를 중심으로, 이러한 경우 계약 해제가 어떻게 인정될 수 있는지를 살펴보고자 합니다. 유사한 사안으로 고민하고 계시다면, 본 글을 참고하신 후 보다 정확한 판단을 위해 전문적인 법률상담을 받아보시기를 권해드립니다.

허위·과장 광고에 따른 시정명령도 해지 사유가 될 수 있습니다

건분법 제9조는 분양 광고의 내용이 분양신고된 사항과 다르거나, 법에서 정한 필수 기재사항이 누락된 경우 관할 행정청이 시정명령을 내릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 다시 말해, 분양 광고가 법령에 부합하지 않을 경우 행정기관이 이를 시정하도록 명령할 수 있는 근거 조항입니다.

구체적으로는, 건축법상 허용되지 않는 용도로 사용할 수 있는 것처럼 광고하여 수분양자를 오인하게 한 경우, 또는 분양신고가 수리되기 이전에 광고를 게재한 경우 등 분양 광고 과정에서의 위법·부당한 행위가 이에 해당할 수 있습니다. 이러한 광고상의 문제로 인해 시행사가 시정명령 등 행정처분을 받게 되면, 그 자체로 수분양자에게 계약 해제권이 발생할 수 있습니다.

이와 관련하여 최근 의정부지방법원에서는 시행사의 허위·과장 광고로 인한 시정명령을 근거로, 수분양자의 분양계약 해제를 인정한 판결을 선고한 바 있습니다. 이하에서는 해당 판결을 중심으로, 허위·과장 광고에 따른 시정명령으로 계약 해제 사유가 인정된 사례를 구체적으로 살펴보고자 합니다.

업무시설의 주거용 오인 광고로 처분받은 시정명령에 따른 계약해제 승소사례

이 사건에서 원고들은 고양시에 소재한 이 사건 건물의 한 호실을 분양받으면서 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였습니다. 그런데 시행사인 피고는 해당 건물이 건축법상 업무시설(사무소)로 허가되었음에도 불구하고, 다락 부분을 주거용 거실로 사용할 수 있는 것처럼 광고하였고, 이와 같은 광고 내용이 문제 되어 건분법에 따른 시정명령을 받게 되었습니다. 이에 원고들은 피고를 상대로 분양계약을 해제하고, 이미 납입한 분양대금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

이에 대해 피고는, 이 사건 건물이 업무시설이라는 점은 모든 수분양자들이 인지하고 있었고, 다락에 관한 광고 내용은 계약의 본질적·중요한 내용에 해당하지 않으므로 계약 해제는 허용될 수 없다고 주장하였습니다. 그러나 법원은 이러한 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원은 우선 분양계약서에 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 이를 계약 해제 사유로 명시하고 있다는 점에 주목하였습니다. 그리고 피고가 문제 된 광고로 인해 실제로 시정명령을 받은 이상, 그 자체만으로 원고에게 계약 해제권이 발생한다고 판단하였습니다. 즉, 수분양자가 해당 광고를 어느 정도로 인식하고 있었는지, 또는 광고 내용이 계약 체결에 어느 정도 영향을 미쳤는지와 관계없이, 시정명령이 존재한다는 사실만으로 계약 해제가 가능하다는 점을 다시 한 번 분명히 한 것입니다.

결국 법원은 이 사건 분양계약이 약정에 따라 적법하게 해제되었다고 보아, 피고는 원고에게 이미 납입된 분양대금 전액을 반환할 의무가 있다고 판단하였고, 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

약정해제권이 존재하는지 변호사와 검토해보실 필요가 있습니다

분양계약서에 명시된 시정명령에 따른 계약 해제 조항은, 수분양자의 권리와 재산을 보호할 수 있는 매우 중요한 수단입니다. 다만 실제로 해당 사업장에 관할 지자체의 시정명령이 내려졌는지를 구체적으로 확인하는 과정부터, 이를 근거로 법리에 맞는 논리적인 해지 통보를 진행하는 단계까지는 전문적인 검토가 필수적이라 할 수 있습니다. 따라서 이러한 사안으로 계약 해지를 고민하고 계시다면, 관련 유사 사례에 대한 경험과 전문성을 갖춘 변호사를 통해 사전에 충분한 검토를 거친 뒤 전략적으로 대응하실 것을 권해드립니다.

최동욱 변호사는 다년간 축적해 온 실무 경험을 바탕으로, 각종 부동산 분쟁에서 의뢰인의 권익 보호를 최우선으로 한 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 특히 국내 대형 로펌인 법무법인 세종에서 근무하며 경험한 다양한 사건들을 토대로, 부동산 관련 보전처분부터 본안소송, 나아가 강제집행에 이르기까지 전 과정에 걸친 통합적인 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다.

이와 관련하여 보다 자세한 내용이 궁금하시거나, 분양계약 해지 및 피해 회복을 위한 전문적인 법률 조력이 필요하신 경우에는 언제든지 아래의 연락처를 통해 상담을 받아보시길 바랍니다.