부동산 투자에서 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 단순히 가격이나 입지 요소만을 검토하는 것으로는 충분하지 않습니다. 교통 접근성, 법적·행정적 리스크, 시장의 수급 구조, 향후 개발 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야만 비로소 투자 판단의 정확성이 확보됩니다.

그러나 이러한 사항을 면밀히 검토한 뒤 분양을 받았다 하더라도, 선분양·후시공 방식의 특성상 실제 완공된 건물이 최초 계약 당시의 조건과 다르게 나타나거나, 외부 환경이 급격히 변화하여 계약 목적 자체가 달성되기 어려워지는 사례가 적지 않습니다.

특히 최근에는 부동산 경기 침체가 장기화되면서 분양사들이 수요 확보를 위해 과장된 광고나 사실과 다른 안내를 제공하는 경우가 증가하고 있고, 그로 인해 피해를 호소하는 사례도 꾸준히 늘고 있어, 오늘은 ‘사정변경의 원칙’을 근거로 분양계약을 해제하는 방안에 대해 유사 판례를 중심으로 설명해 드리고자 합니다. 관련해서 어려움을 겪고 계시다면, 본 글을 참고하신 후 자세한 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.

사정변경에 근거하여 분양계약을 해지한 승소 판례

이 사건에서 원고는 피고 시행사로부터 서울 강서구 소재 상가 한 호실을 편의점 운영(특히 담배 판매)을 전제로 약 15억 9천만 원에 분양받았습니다. 그러나 이후 강서구가 담배소매인 지정거리 제한을 기존 50m에서 100m로 강화하면서, 해당 상가 인근 100m 내에 이미 다수의 담배소매점이 존재하게 되어 신규 지정이 사실상 불가능해졌습니다.

편의점 영업 구조상 담배 매출이 전체 매출의 40% 이상을 차지하는 현실을 고려할 때, 원고로서는 애초에 예정했던 영업 형태로 사업을 운영하는 것이 어려운 상황이 된 것입니다. 이에 원고는 분양계약의 해지를 요청했으나, 피고 시행사는 “계약서에는 편의점 업종 지정만 있을 뿐, 담배소매권 보장은 명시되어 있지 않다”는 이유로 이를 거절했고, 결국 소송으로 이어졌습니다.

법원은 먼저 이 상가의 분양가가 동일 건물의 다른 호실보다 높았던 이유가 ‘편의점 업종 지정’에 따른 영업적 이점 때문이라는 점에 주목했습니다. 그럼에도 담배소매인 지정거리 기준 강화라는 제도 변화는 계약 당시 누구도 예견하기 어려운 현저한 사정변경에 해당한다고 판단했습니다. 나아가 담배 판매가 불가능한 편의점은 정상적인 영업을 유지하기 어렵다는 점에서, 계약 목적 자체가 달성될 수 없게 되었다고 보아 원고의 주장을 받아들였습니다.

이에 결국 사건을 심리한 의정부지방법원 고양지원은 원고의 분양계약 해제는 정당하며, 이에 따라 피고 시행사는 원고가 납입한 금액 전액을 반환해야 한다는 취지로 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

위 사건은 분양계약에서 특정 업종 지정(편의점)이 계약의 본질적 전제라면, 이후 법령의 변경으로 인해 그 업종의 정상적인 운영이 사실상 불가능해진 경우, 사정변경의 원칙에 따라 계약 해제가 인정될 수 있다는 점을 명확히 보여주는 사례입니다.

이와 같은 유형의 분쟁은 단순히 “사정이 달라졌다”는 추상적인 주장만으로는 부족하며,

계약의 구조와 세부 내용,
계약 체결 당시 당사자들이 기초로 삼은 전제사실,
변경된 사정이 계약 목적 달성에 어떤 영향을 미쳤는지,
실질적이고 중대한 불이익이 존재하는지

등을 구체적·객관적으로 입증해야 합니다. 따라서 이러한 사정변경에 기초한 분양계약 해제를 성공적으로 이끌기 위해서는, 해당 분야 사건 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 조력이 사실상 필수적입니다.

최동욱 변호사는 다년간 전국의 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 분양 관련 분쟁을 다뤄온 실무 경험을 바탕으로, 의뢰인의 권리 보호를 위한 전략적 대응 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 또한 승소 판결 이후에도 상대방이 자발적으로 판결금을 반환하지 않는 상황에 대비하여, 가압류·강제집행 등 사후 집행 절차까지 철저히 진행함으로써 의뢰인의 권익을 실질적으로 보호해 드리고 있습니다.

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