재테크나 투자 목적으로 오피스텔, 상가, 생활형숙박시설 등 수익형 부동산에 분양계약을 체결하셨다가
이후 계약해지를 고민하시는 분들이 적지 않습니다.

하지만 부동산 계약은 체결은 비교적 쉽지만,
막상 해제나 해지를 시도하려고 하면
“이미 계약이 유효하다”, “위약금을 감수해야 한다”는 말을 듣고
금전적인 손해를 감수할 수밖에 없는 상황에 놓이게 되는 경우가 많습니다.

이처럼 분양계약 해제를 고민하고 계신 경우라면,
감정적으로 판단하기보다는
변호사를 통해 계약 과정과 법적 쟁점을 객관적으로 검토해
계약취소 또는 해지가 가능한 사유가 존재하는지를
법적으로 정확히 살펴보는 것이 중요합니다.

분양계약 해제 사유 중 하나, 「건축물 분양에 관한 법률」 위반

수분양자가 고려해볼 수 있는 분양계약 해제 사유 중 하나는
분양 과정에서 시행사 또는 사업자가
「건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건분법’)」을 위반한 경우입니다.

실무상 대부분의 분양계약서에는
건분법 시행령 제9조 제1항 제11호를 근거로
‘계약의 해제’에 관한 조항이 별도로 마련되어 있습니다.

해당 조항은 일반적으로
분양자 또는 수분양자 중 어느 한쪽이
계약상 또는 법률상 의무를 위반한 경우,
상대방이 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

즉, 분양계약서에 포함된 이 해제 조항은
계약 해지를 주장할 수 있는 중요한 법적 근거가 됩니다.

특히 대다수의 분양계약서에는 다음과 같은 취지의 내용이 포함되어 있습니다.

“분양자가 「건축물의 분양에 관한 법률」을 위반하여
시정명령, 과태료 부과 또는 벌금형 등 형사처벌을 받은 경우,
수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다.”

따라서 분양계약 해지를 고민하고 계신 분이라면,
✔ 분양 과정에서 건분법 위반이 있었는지
✔ 실제로 시정명령, 과태료, 벌금형 등이 내려진 사실이 있는지

를 면밀히 확인해 볼 필요가 있습니다.

대법원 판례: “위반이 경미해도 계약 해제 가능”

특히 주목할 점은
최근 대법원이 건분법 위반의 정도가 경미하더라도
시정명령이나 벌금형이 내려진 경우에는
분양계약 해제가 가능하다고 명확히 판단했다는 점입니다.

이 판결은 “통보받은 시정명령의 내용이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 <중대한 위반>에 해당하는지”를 살펴보던 기존 하급심 판결과 달리, “처분의 경중과 관계없이, 계약서상 해제 사유에 해당한다면 분양계약을 해제할 수 있다”고 판시한 것이기 때문에 분양계약 해지를 고민하는 수분양자들께서는
반드시 주목해야 할 중요한 판례라 할 수 있습니다.

이에 이번 글에서는
실제로 건분법 위반을 근거로 분양계약을 해제하고,
납입금 반환까지 인정받은 실제 판례를 중심으로
분양계약 해제와 관련된 주요 쟁점들을 살펴보고자 합니다.

오피스텔, 상가, 생활형숙박시설 등의 분양계약 해지 문제로
유사한 어려움을 겪고 계시다면,
본 글을 참고하신 후, 구체적인 법률 상담을 통해
본인의 상황에 맞는 해결 방안을 검토해 보시길 권해드립니다.

건분법 위반 시정명령에 따른 오피스텔 분양해제 승소 판결 사례

이 사건의 원고는 대구 소재 오피스텔을 분양받은 수분양자로,
분양계약 체결 당시 계약금 약 3,147만 원을 납부하였습니다.

그러나 이후 해당 사업장이 분양 광고 과정에서 「건축물의 분양에 관한 법률(건분법)」을 위반한 사실이 드러났고,
관할 구청은 시행사인 피고들에게 과태료 부과 및 시정명령 처분을 내리게 됩니다.

이에 원고는
“분양계약서에 정해진 해제 조항에 따라 계약을 해제하고, 이미 납입한 금액을 반환해 달라”는 취지로
시행사를 상대로 소송을 제기하였습니다.

법원의 판단: “이 사건 해제 조항은 ‘약정 해제권’에 해당한다”

법원은 먼저,
이 사건 분양계약서에 기재된 해제 조항의 법적 성격에 주목하였습니다.

법원은 해당 조항을
민법상 ‘약정 해제권’으로 보아,

“계약의 목적이 완전히 불가능해져야만 해제가 가능한 것이 아니라,
당사자들이 미리 합의한 ‘특별한 해제 사유’가 발생하면
그 자체로 계약 해제가 가능하다“고 판단하였습니다.

즉, 분양계약서에
“건분법 위반으로 시정명령이나 과태료 처분을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다”는 조항이 존재하는 이상,
그 법 위반의 정도가 경미한지 여부까지 따질 필요는 없다는 취지입니다.

시정명령·과태료 처분이 있다면, 계약은 적법하게 해제됩니다

이에 따라 법원은 최종적으로, 시행사가 건분법을 위반하여
관할 관청으로부터 시정명령 및 과태료 처분을 받았고
그 사유가 분양계약서상 해제 조항에 해당하므로
이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었다고 판단하였고,

그 결과,
피고 시행사는 원고에게
이미 납입한 분양대금 전액을 반환해야 한다는
원고 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

위 사례에서 보듯,
수분양자 입장에서는

✔ 분양 광고 내용
✔ 사업 진행 과정
✔ 건분법 위반 여부
✔ 계약서상 해제 조항의 존재 및 문구

를 면밀히 검토하여 법이 보장하는 권리를 적극적으로 행사할 필요가 있습니다.

다만 현실적으로는,
대부분의 시행사·사업자들이
시정명령이나 벌금형을 받았음에도 불구하고
사전에 법률 대응을 준비하여 계약 해제를 쉽게 인정하지 않고 강경하게 대응하는 경우가 많습니다.

따라서 건분법 위반을 근거로 분양계약 해지를 주장하려는 경우,
초기 단계부터 유사 사건에 대한 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받아
전략적으로 대응하는 것이 매우 중요합니다.

분양계약 해제·납입금 반환, 경험이 결과를 만듭니다

최동욱 변호사는
다년간 축적해 온 실무 경험을 바탕으로
오피스텔, 상가, 생활형숙박시설 등
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분양계약 해제, 납입금 반환, 건분법 위반 문제로
고민하고 계시다면,
혼자 판단하지 마시고
전문 변호사와의 상담을 통해 해결 가능성을 먼저 확인해 보시길 권해드립니다.

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