부동산을 경매로 매입하거나 처분하는 과정에서 공사업체나 하도급업체가 공사대금을 이유로 유치권을 주장하는 사례가 자주 발생합니다. 이 경우 낙찰 절차가 지연되거나 매각이 방해되어, 소유자 입장에서는 상당한 피해를 입을 수밖에 없습니다. 따라서 상대방이 점유를 내세워 유치권을 주장하려 한다면, 초기 단계부터 신속하게 대응 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
유치권 성립 요건
유치권은 단순히 “공사대금을 받지 못했다”는 사유만으로 인정되지 않습니다. 법적으로 성립하기 위해서는 다음 요건이 모두 충족되어야 합니다.
- 목적물의 적법한 점유
- 채권과 부동산 사이의 견련성
- 채권의 변제기 도래
특히 경매 상황에서는 첫 번째 요건인 적법한 점유가 핵심 쟁점이 됩니다.
여기서 유치권에서 말하는 적법한 점유란,
- 점유가 정당한 경위에 따라 발생해야 하고,
- 점유의 시점과 내용이 권리 행사에 부합해야 하며,
- 무엇보다 경매개시결정등기 이전에 점유가 개시되어야 합니다.
민법 제320조는 “유치권은 이미 목적물을 적법하게 점유하고 있는 자에게만 인정된다”고 규정하고 있습니다. 따라서 경매가 개시된 이후에 새로 점유를 시작한 경우에는 유치권이 성립할 수 없습니다.
경매 개시결정 이후 점유한 유치권, 무효로 판단된 사례
경매 과정에서 유치권을 주장하는 공사업체가 늘고 있지만, 경매 개시결정 이후에 이루어진 점유는 효력이 없다는 판례가 다수 존재합니다. 이에 대한 실제 사례를 소개합니다.
한 사건에서, 부동산 소유자(원고)는 경매 절차가 진행 중인 건물에 대해 공사업체(피고)들이 공사대금을 이유로 유치권을 주장하며 현수막을 내걸고 점유를 시도하자, 유치권 부존재 확인 소송을 제기했습니다. 피고들은 공사대금 채무가 존재한다고 주장했으나, 법원은 다음과 같은 점을 근거로 유치권 주장을 받아들이지 않았습니다.
✅대법원 판례(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결, 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)에 따라,
“경매개시결정등기 이후에 비로소 취득한 유치권은 경매절차에서 주장할 수 없다.”
✅집행관 현황조사보고서 및 원고 측이 제출한 사진 자료 등에서, 피고들의 경매 이전 점유 사실은 확인되지 않았다.
이에 대구지방법원은 피고들의 유치권은 점유 시점이 적법하지 않아 성립할 수 없다고 판단, 유치권 부존재를 확인하는 원고 승소 판결을 선고했습니다.
부동산 분쟁 대응, 초기부터 전문적인 조력이 필요합니다
앞서 살펴본 것처럼 부동산 분쟁은 공사와 부동산의 연관성, 채권의 변제기, 점유 시기 등 여러 요소가 종합적으로 고려되며, 이를 뒷받침할 증거가 무엇보다 중요합니다.
특히 부동산 소유자의 경우, 유치권 부존재소송에서 승소하더라도 상대방이 집행을 방해하거나 악의적으로 대응할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 후속 절차로 명도소송을 통한 부동산 인도 청구, 손해배상 청구, 나아가 형사 고소까지도 검토해야 할 수 있으므로, 반드시 초기 단계부터 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 전략적으로 대응하는 것이 필요합니다.
최동욱 변호사는 다수의 부동산·건설 분쟁 소송을 직접 수행하며 쌓아온 실무 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인의 상황에 가장 적합한 맞춤형 전략을 제시해 드리고 있습니다. 관련하여 자세한 조언이나 전문적인 조력이 필요하신 경우, 언제든지 아래 연락처를 통해 상담을 받아보시길 바랍니다.
