부동산 관련 분쟁에서 유치권은 채권자가 자신의 채권을 확보하기 위한 강력한 법적 수단이 될 수 있습니다. 그러나 소유자 입장에서는 소유권 행사에 중대한 제약이 발생하기 때문에, 유치권 분쟁이 발생한 경우 신중하면서도 신속한 대응이 필요합니다.

따라서 소유자 측에서는 점유자가 유치권의 성립 요건을 적법하게 갖추었는지 면밀히 검토해야 하며, 만약 요건을 충족하지 못한 채 점유를 계속한다면, 손해배상 청구와 함께 유치권 부존재를 주장할 수 있는 근거를 확보하는 것이 중요합니다.

이에 오늘은 실제 판례를 중심으로, ‘신의성실의 원칙’ 위반을 이유로 유치권 부존재 확인을 주장하는 법적 대응 방안에 대해 살펴보겠습니다.

신의칙 위반·유치권 남용에 따른 유치권 부존재 확인 사례

앞서 말씀드린 바와 같이, 유치권은 모든 경우에 정당하게 인정되는 것이 아닙니다. 점유의 시점, 목적, 계약 상황 등에 따라 유치권이 부정될 수 있으며, 특히 악의적으로 남용된 경우에는 신의성실의 원칙(신의칙)에 위반된다고 판단됩니다. 따라서 부동산 소유자 입장에서는 상대방이 신의칙을 위반하여 유치권을 행사하고 있는지 면밀히 검토하고, 이를 근거로 점유의 정당성을 부인할 수 있는 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다.

실제 사례로, 피고들이 공사대금 채무를 이유로 건물을 점유한 사건이 있었습니다. 해당 건물의 경매 낙찰자인 원고는 피고들의 점유가 신의칙에 위반된다고 보고 명도 및 손해배상 소송을 제기했습니다.

법원의 판단을 살펴보면, 피고들은 부동산의 경매 가능성을 충분히 인식하면서도 공사를 계약·진행했고, 경매 직전 전 소유자와 공사대금 대신 점유·수익 약정을 체결하는 등 의도적으로 점유권을 이전받아 유치권 형식을 취한 정황이 인정되었습니다. 즉, 공사계약과 사용수익 약정의 시점과 방식이 유치권 남용 구조로 판단될 수 있어, 이는 신의칙 위반으로 간주되었습니다.

이에 대전고등법원은 피고들의 유치권 주장을 받아들이지 않고, 피고들에게 건물 점유 부분을 원고에게 명도할 것과 점유기간 동안의 임료에 상당하는 손해배상금을 지급할 것을 명하며, 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

이 사례는 유치권이 언제나 정당하게 행사되는 것이 아님을 보여주며, 신의칙 위반이나 남용 정황이 있는 경우 소유자는 유치권 부존재를 주장하고 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 충분히 마련될 수 있음을 시사합니다.

위 사건에서 확인할 수 있듯이, 유치권은 단순히 채권이 존재한다는 사실만으로 성립되는 것이 아니며, 법이 정한 엄격한 요건을 충족해야만 인정됩니다. 따라서 부동산 소유자 입장에서는 소극적으로 대응하기보다는 상대방의 점유 경위, 유치권 성립 요건 충족 여부, 신의칙 위반 여부 등을 면밀히 검토하고 적극적으로 대응할 필요가 있습니다. 다만 유치권 관련 분쟁은 단순한 민사문제에 그치지 않고, 경우에 따라 불법점유로 인한 손해배상 청구, 건조물침입 등 형사적 책임까지 발생할 수 있는 복합적인 사안이므로, 처음부터 경험과 전문성을 갖춘 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 전략적으로 대응하는 것이 바람직합니다.

최동욱 변호사는 다수의 부동산 분쟁은 물론, 공사대금·용역비 청구, 하자 소송 등 건설 관련 다양한 사건을 직접 수행하며 얻은 실무 경험과 전문성을 바탕으로, 사건 구조와 리스크를 분석하고 이에 맞춘 최적화된 맞춤형 전략을 제공해 드리고 있습니다. 보다 구체적인 조언이나 전문적인 조력이 필요하신 경우, 아래 연락처를 통해 상담을 받아보시길 권해드립니다.