주택건설사업에서 사업주체는 일정 요건을 충족한 경우, 해당 부지 내에서 협의에 응하지 않는 토지 또는 건물 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 사업 전체의 효율적인 추진을 위한 제도적 수단이지만, 소유자 입장에서는 자신의 부동산을 의사에 반해 처분해야 할 수도 있는 중대한 권리 제한이 될 수 있으므로, 이에 대한 명확한 이해와 대응이 필요합니다. 이에 오늘은 주택건설사업에서 매도청구권이 행사되는 경우, 부동산 소유자가 반드시 검토해야 할 핵심사항들을 설명해 드리고자 합니다. 관련해서 어려움을 겪고 계시다면 아래의 글을 읽어보시고 자세한 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.
1. 매도청구권의 법적 요건에 대한 대응
주택법 제21조 및 제22조에 따르면, 매도청구권이 성립하려면 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
사용권원의 확보
사업주체는 해당 사업 대상 대지 면적의 95% 이상에 대한 소유권 또는 사용권원을 확보하고 있어야 하며, 이를 전제로 주택건설사업계획 승인을 받은 상태여야 합니다. 이는 매도청구의 전제조건으로, 확보율 산정 기준 시점은 사업계획 승인 당시입니다.
사전 협의의무 이행
매도청구 대상인 토지 또는 건물 소유자와 3개월 이상 협의를 거쳐야 하며, 협의가 성립되지 않은 경우에만 매도청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 협의의 절차와 내용이 법적 요건에 부합하지 않으면, 매도청구권 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.
위의 요건들은 법령에 따라 엄격하게 지켜져야 하는 사항이므로, 소유자는 사업주체가 위의 요건을 충족하였는지 면밀히 검토하여, 요건상 하자가 발견될 경우 이를 적극적으로 항변의 사유로 삼아 매도청구를 기각하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.
2. 최고절차에 대한 대응
매도청구 전에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조에 따른 최고 절차가 필요합니다. 사업주체는 소유자에게 참가 여부에 대한 의사를 묻는 최고서를 송달하고, 2개월간 회답 기회를 보장해야 하며, 최고서를 받은 부동산 소유자는, 2개월 이내에 서면 회답을 남겨야 합니다. 이때 최고서가 적법하게 송달되지 않았거나, 회답 기간이 보장되지 않은 경우에는 절차적 하자를 이유로 매도청구의 효력을 다툴 수 있습니다.
3. 감정평가 절차에 대한 사전 대비
매도청구 소송에서 조합이 승소할 가능성이 높다면, 남은 핵심 쟁점은 소유자의 부동산에 대한 평가금액입니다. 법원은 매매가를 산정하기 위해 감정평가인을 지정하여 가격을 결정하게 되며, 감정결과는 소송결과와 직결됩니다. 법적 기준에 따르면, 매도청구로 인한 부동산 시가는 단순한 현재 시세가 아닌, 사업 추진을 전제로 한 개발이익을 반영한 가격이어야 합니다. 감정 시점의 기준, 현황 반영, 토지이용계획 등 세부 요소에 따라 감정가가 크게 달라질 수 있으므로, 부동산 소유자는 감정인이 평가에 참고할 수 있는 시세자료, 유사 토지 매매사례, 전문가 의견서 등을 사전에 준비하고 불합리한 감정결과에 대비해 전문가 조력을 통해 이의제기 또는 보완자료 제출하는 등 적극적으로 참여해야 합니다. 특히 처음 감정 단계에서 불리한 결과가 나올 경우, 추후 항소로 이를 뒤집는 것은 매우 어렵기 때문에, 초기 감정 단계에서부터 법률 전문가의 조력을 받아 철저하게 대비하는 것이 유리합니다.
실질적인 대응 전략 수립이 필요한 이유
매도청구는 개인의 재산권을 제한하는 형성적 권리 행사이기 때문에, 법원은 매도청구 요건과 절차의 적법성 여부를 매우 엄격하게 판단합니다. 매도청구 소송의 결과에 따라 소유자의 실질적인 재산 피해가 현실화될 수도 있으므로, 가능한 한 조기에 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 요건의 충족 여부는 물론 감정 대응 전략까지 포함한 종합적인 대응 방안을 수립하는 것이 향후 손해를 최소화하는 가장 효과적인 방법입니다.
최동욱 변호사는 주택건설사업에서의 매도청구 분쟁에 다수의 사건 경험과 전략적 대응 노하우를 갖추고 있으며, 매도청구 요건 점검부터 감정 대응, 소송 전후 조치까지 종합적인 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 관련해서 어려움을 겪고 계시거나, 전문적인 조력이 필요하시다면 아래의 연락처를 통해 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.
