최근 부동산·건설 경기 침체와 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업장의 증가로 인해,
시공사나 신탁사를 상대로 한 ‘책임준공 확약’ 기한 위반 관련 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.

특히 신탁사의 책임준공 의무는 부동산 개발사업에서 신탁회사가 단순한 자금·관리 신탁을 넘어,
정해진 기한 내 준공을 책임지고 사업의 관리·감독 및 공정 진행에 적극적으로 참여하는 구조를 의미합니다.

즉, 시공사가 공사를 완수하지 못할 경우, 책임준공을 전제로 PF 대출을 실행한 금융기관(대주단)은
준공 지연으로 인해 대출 원리금 회수에 차질을 빚게 되고, 이에 따라 신탁사를 상대로 손해배상을 청구하는 법적 분쟁이 발생하게 됩니다. 이러한 분쟁은 금액 규모가 매우 크고, 대주단과 신탁사 사이의 복잡한 법적 쟁점이 얽혀 있기 때문에 초기 단계부터 전략적인 법률 대응이 필수적입니다.

실제 분쟁 사례를 살펴보면, 신탁사가 계약서에 ‘책임준공’이라는 문구가 명시되어 있더라도,
책임의 범위가 조건부라는 점을 주장하며 면책을 시도하는 경우가 적지 않습니다.

또한 판례에서도, 신탁사가 원칙적으로 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 부담하며,
특히 관리형 토지신탁의 경우 신탁사가 사업시행자 명의를 보유할 뿐 실질적인 책임을 지지 않는 구조로 운영될 수 있다고 판단한 사례(서울고등법원 2023라21648)가 존재합니다. 따라서 신탁사의 계약상 책임을 인정받기 위해서는 단순한 문구 해석을 넘어, 계약 구조와 의무 이행 과정 전반에 대한 사실관계 입증이 반드시 필요합니다.

더 나아가, 손해배상의 범위와 금액을 산정하는 과정에서도 난제가 많습니다.
미완공 상태의 개발사업 목적물 가치를 어떻게 평가할 것인지, 준공 지연으로 인해
발생할 수 있는 시장 가격 변동 위험을 누가 부담할 것인지 등 복잡한 쟁점이 얽혀 있기 때문입니다.

결국, 이러한 책임준공 분쟁에서는 사건 초기 단계부터 계약 전반의 구조를 면밀히 검토하고,
쟁점별로 체계적인 대응 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.

가압류 등 선제적 보전조치의 필요성

신탁사가 복수의 책임준공 사업장을 동시에 수행하고 있는 경우, 특정 프로젝트의 실패는
연쇄적으로 다른 사업장에도 영향을 미쳐 신탁사 전체의 유동성 악화, 채무 누적,
이행 능력 저하로 이어질 수 있습니다. 이러한 재정적 불안정성은 결국 대주단의 채권 회수 가능성을
직접적으로 위협하게 되며, 일단 분쟁이 현실화된 이후에는 사후적인 대응만으로는 회복이 어려운
상황에 직면할 수 있기 때문에, 초기 단계에서부터 신속하고 선제적인 대응이 무엇보다 중요합니다.

이러한 위험을 사전에 차단하고 실질적인 회수 가능성을 확보하기 위해서는
신탁사의 주요 자산에 대한 가압류나 보전처분을 신속하게 진행하는 것이 핵심입니다.
특히 법원에 가압류를 신청할 때에는, 대주단의 채권이 보전되지 않을 경우 발생할 구체적이고
심각한 피해 가능성을 설득력 있게 소명해야만 인용 가능성이 높아집니다. 따라서 사건 초기부터
부동산·건설 금융 분야에 정통한 법률 전문가의 조력을 받아 전략적인 대응방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

법무법인 차원의 최동욱 대표변호사는 다양한 PF·부동산·신탁 관련 분쟁에서 축적한 경험을 바탕으로,
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사안의 전 과정을 통합적으로 검토하고 원스톱 법률 자문을 제공하고 있습니다.

책임준공 확약을 둘러싼 분쟁은 단순한 계약 위반의 문제를 넘어 금융기관의 건전성과 직결되는 사안으로 확대될 수 있습니다. 따라서 초기 단계에서 문제를 정확히 진단하고, 사전 보전조치와 실질적 회수 방안을 포함한 종합적인 전략을 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다. 관련하여 보다 자세한 상담이 필요하시거나 피해 회복을 위한 전문적인 조력을 원하시는 경우, 언제든지 아래 연락처로 문의하시기 바랍니다.