부동산 매매계약을 체결한 이후 해당 건물이나 토지에 조경훼손 문제가 존재한다는 사실이 뒤늦게 확인되는 사례가 적지 않습니다. 특히 조경훼손 여부는 건축물대장이나 등기부등본만으로는 쉽게 확인되지 않는 경우가 많아, 매수인이 적법한 상태의 부동산이라고 믿고 거래를 진행하였다가 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말리는 경우가 발생하고 있습니다.
건축법상 조경은 단순한 미관상의 요소가 아니라 일정 규모 이상의 건축물에 대하여 법령에 따라 확보하여야 하는 필수 시설에 해당합니다. 따라서 조경 공간을 무단으로 훼손하거나 주차장, 창고, 적치장, 야외 영업공간 등 다른 용도로 전용하는 경우에는 건축법 및 관계 법령 위반 문제가 발생할 수 있습니다.
이와 같은 조경훼손이 적발될 경우 관할 행정청은 원상회복명령, 이행강제금 부과, 사용제한 등의 행정처분을 할 수 있으며, 경우에 따라서는 해당 건축물이 위반건축물로 관리될 수도 있습니다. 나아가 향후 매매, 임대차, 담보대출 등 부동산 거래 과정에서도 상당한 제약이 발생할 수 있으므로 결코 가볍게 볼 문제가 아닙니다.
특히 매수인이 적법하게 관리되고 있는 건물이라고 믿고 매수하였음에도 불구하고, 실제로는 조경훼손으로 인한 위반건축물 상태에 있었고 그로 인해 원상회복의무나 이행강제금 부과 위험이 존재한다면, 이는 매수인의 계약 체결 여부나 매매대금 산정에 중대한 영향을 미치는 사정에 해당할 수 있습니다.
따라서 매도인이 이러한 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았거나, 계약 과정에서 건물의 적법한 상태를 보증하였음에도 실제 상태가 이에 부합하지 않는 경우에는 민법상 하자담보책임 또는 채무불이행 책임 등을 근거로 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이에 이번 글에서는 조경훼손으로 인해 위반건축물로 관리되고 있던 건물을 매수한 후 해당 사실을 알게 된 매수인이 매도인을 상대로 매매대금 반환 등을 청구하여 승소한 사례를 통해 법적 대응 방안을 살펴보고자 하오니, 유사 사례로 어려움을 겪고 계시다면 본 글을 참고하신 후 자세한 법률 상담을 받아보시길 권해드립니다.
조경훼손 위반건축물에 따른 매매대금 반환 실제 승소 사례
이 사건의 원고는 피고로부터 서울 소재 토지 및 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금 85억 원을 지급하였습니다.
그런데 계약 체결 이후 해당 건물에 대하여 조경훼손을 이유로 한 위반건축물 통지가 이루어졌고, 그 결과 수년간 지속적으로 이행강제금이 부과되고 있었다는 사실이 확인되었습니다. 원고는 계약 체결 당시 이러한 사실을 전혀 고지받지 못하였고, 만약 이를 알았다면 해당 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하면서 계약 해제와 함께 계약금 반환 및 위약금 지급을 구하는 소송을 제기하였습니다.
법원은 우선 조경훼손으로 인한 위반건축물 상태가 단순한 관리상 문제에 그치는 것이 아니라, 건물의 적법성 및 경제적 가치에 직접적인 영향을 미치는 중대한 사항이라고 판단하였습니다.
특히 이 사건 매매계약서에는 매도인이 잔금지급일을 기준으로 해당 부동산에 법률상 하자가 존재하지 않는다는 취지의 진술·보증 조항이 포함되어 있었습니다. 그런데 조경훼손으로 인한 위반건축물 상태를 위 진술·보증의 대상에서 제외한다는 별도의 약정은 존재하지 않았습니다.
이에 법원은 매도인에게 위반건축물 상태를 매수인에게 정확히 고지할 의무가 있었으며, 최소한 계약 체결 전 해당 문제를 해소하거나 관련 위험을 설명하여야 할 책임이 있다고 보았습니다.
결국 법원은 매도인의 진술·보증 위반이 인정된다고 판단하여 원고의 계약 해제 의사표시가 적법하다고 보았고, 피고는 원고에게 이미 지급받은 계약금 전액을 반환하여야 할 뿐만 아니라 계약서상 위약금 약정에 따라 계약금 상당액을 추가로 지급하여야 한다고 판시하였습니다.
이에 따라 사건을 심리한 수원지방법원은 이와 같은 이유로 원고의 청구를 받아들여 매도인에게 계약금 반환 및 위약금 지급을 명하는 판결을 선고하였습니다.
이번 사례는 조경훼손으로 인한 위반건축물 문제가 단순한 시설 관리상의 하자가 아니라 부동산의 적법성과 재산적 가치에 직접 영향을 미치는 중대한 법률상 하자에 해당할 수 있음을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.
실무상 매도인 측은 “매수인이 충분히 확인할 수 있었던 사항이다”, “계약 체결 과정에서 관련 내용을 설명하였다”, “계약 해제 사유가 될 정도의 중대한 하자가 아니다” 등의 주장을 하면서 책임을 부인하는 경우가 많습니다. 따라서 실제 분쟁에서는 위반건축물의 내용, 매도인의 인식 여부, 고지 의무 위반의 정도, 계약서상 진술·보증 조항의 내용 등을 종합적으로 검토하여 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
특히 부동산 매매계약 해제와 함께 계약금 반환, 위약금 청구, 손해배상 청구를 진행하는 경우에는 가압류 등 보전처분의 필요성도 함께 검토해야 하므로 초기 단계부터 전문적인 법률 검토를 받는 것이 바람직합니다.
최동욱 변호사는 다년간 축적한 부동산 분쟁 수행 경험을 바탕으로 의뢰인에게 최적의 법률서비스를 제공하고 있습니다. 특히 법무법인 세종 재직 당시 수행한 다양한 부동산 관련 사건 경험을 토대로 보전처분, 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 과정에 걸친 종합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
부동산 매매 이후 위반건축물 문제가 발견되었거나 매도인의 고지의무 위반으로 인한 피해를 입은 상황이라면, 사실관계와 계약 내용을 면밀히 검토하여 적절한 법적 대응 방안을 마련해 보시기 바랍니다.
