그동안 대다수 법원은 분양계약서에 ‘약정해제권’이 명시되어 있더라도, 실제 계약해제가 가능하려면 상대방의 위반행위가 중대한 정도에 이르러야 한다는 입장에서 판단해 왔습니다.
즉, 계약서에 해제사유가 기재되어 있어도 그 위반이 경미하다고 판단되면 해제가 부정되는 경우가 적지 않았습니다.
그러나 최근 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결은 이러한 기존 법원의 경향을 사실상 변경하는 중요한 판단을 내렸습니다.
대법원은 다음과 같이 명확히 판시하였습니다.
“계약서에 명시된 해제사유가 발생하였다면, 그 위반의 경중과 무관하게 약정한 바에 따라 계약을 해제할 수 있다.”
이는 약정해제권의 효력을 ‘위반의 중대성’이 아니라 ‘계약 문언 그대로’ 인정해야 한다는 점을 분명히 한 판결로, 수분양자의 권리를 실질적으로 강화한 매우 중요한 판례로, 이와 관련하여 아래의 글을 통해 상세히 설명드린 바 있습니다.
경미한 시정명령·벌금형에도 해제가 가능합니다
이러한 예시로 위 대법원 판결의 취지가 실제 분양계약 분쟁에서 어떻게 적용되었는지 실제 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.
이 사건의 원고는 속초시에 소재한 생활형 숙박시설을 분양받고 계약금을 납부하였습니다. 그런데 시행사가 분양광고 과정에서 건축물의 분양에 관한 법률상 필수 고지사항을 누락하였고, 그 결과 관할 행정청으로부터 시정명령을 받았다는 사실이 확인되었습니다.
원고는 분양계약서에 명시된
“시정명령을 받은 경우 수분양자는 계약을 해제할 수 있다”
는 약정해제 조항을 근거로 계약해지를 통보하였습니다.
그러나 시행사는 이를 거부하였고, 결국 소송으로 이어지게 되었습니다.
이에 대해 법원은 다음과 같이 판단하였습니다.
✅해당 시정명령은 계약서상 약정해제권의 요건을 충족한다.
✅시정명령이 집행정지 결정을 받았더라도, 이는 집행만 정지된 상태일 뿐 시정명령 자체가 소멸된 것은 아니다.
✅따라서 계약서상 해제요건은 충족된다.
이에 따라 사건을 심리한 서울중앙지방법원은
“이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었으며, 피고는 원고에게 납입금 전액을 반환하여야 한다”
는 원고 승소 판결을 선고하였습니다.
위의 사례는 다음과 같은 점에서 의미가 큽니다.
✅시정명령이 ‘경미’하다는 사정은 더 이상 본질적 판단 요소가 되지 않음
✅시정명령이 집행정지 상태라도 약정해제권은 발생 가능
✅계약 문언이 명확하다면 그 문언 그대로 해석
즉, 계약서에 “시정명령을 받으면 해제 가능”이라고 명시되어 있다면, 그 위반이 중대하지 않다는 이유로 해제를 부정할 수 없다는 점이 확인된 것입니다.
약정해제권이 존재하는지 변호사와 검토해보실 필요가 있습니다
분양계약서에 포함된 시정명령 관련 해지 조항은 단순한 형식적 문구가 아닙니다.
이는 수분양자의 재산권을 실질적으로 보호하기 위한 강력한 법적 장치입니다.
다만, 해당 사업장에 대한 시정명령에 관한 정확한 사항, 계약 문언의 해석, 사실관계의 정리, 해지 통보의 방식에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 이러한 상황에 직면하셨다면, 유사 사례에 경험과 전문성을 지닌 변호사의 조력을 통해 사안을 면밀히 검토한 후 전략적으로 대응하시길 권해드립니다.
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