아파트와 같은 공동주택을 매수한 이후, 발코니 등 일부 공간이 임의로 확장되거나 구조가 변경되어 공동주택관리법을 위반한 사실을 뒤늦게 발견하고 어려움을 호소하시는 경우가 많습니다. 특히 발코니 확장 과정에서 벽체를 변경하거나 구조체에 영향을 미치는 공사가 이루어졌거나, 비내력벽을 철거하는 등 관계 법령에서 정한 허가·신고 및 동의 절차를 거치지 않은 경우라면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 매매계약을 체결하는 과정에서 매도인이나 중개인으로부터 이러한 사실에 대해 정확한 설명을 듣지 못하는 경우도 있어 주의가 필요합니다. 매수인 입장에서는 계약 당시에는 정상적인 주거공간으로 알고 매수했지만, 이후 해당 부분이 불법 증축이나 무단 구조변경에 해당한다는 사실을 알게 되면서 예상하지 못한 법적·경제적 부담을 떠안게 될 수 있기 때문입니다.

이러한 경우에는 우선 계약 체결 당시 교부받은 중개대상물 확인·설명서 및 관련 서류에 해당 구조변경이나 위반사항이 제대로 기재되어 있었는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 만약 매매계약 당시 이러한 사실을 제대로 고지받지 못하였고, 이후 건축물대장 등을 통해 위반건축물로 확인되는 등의 문제가 발생하였다면 이를 단순한 인테리어상의 문제로만 판단하기는 어렵습니다.

공동주택관리법 제35조는 공동주택의 증축·개축·대수선 등의 행위에 대하여 일정한 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하도록 규정하고 있으며, 입주자등의 동의 등 일정한 요건을 충족한 경우에만 구조변경 등이 가능하도록 제한하고 있습니다.

따라서 매수 이후 해당 발코니 확장이나 구조변경이 공동주택관리법상 허가 또는 신고가 필요한 행위였음에도 관련 절차가 이루어지지 않은 사실이 확인된다면, 이는 단순한 인테리어상의 문제가 아니라 원상복구 명령이나 공동주택관리법위반에 따른 고발조치 등 행정상 문제가 발생할 수 있는 사안입니다.

특히 부동산을 매수한 이후 계약 당시 안내받은 내용과 달리 불법 증축, 무단 구조변경, 공용부분 무단점유, 위반건축물 등의 문제가 발견되었다면, 이러한 상태의 매매목적물을 그대로 유지해야 하는지 여부부터 법률적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 해당 문제가 민법상 매매목적물의 하자에 해당하여 하자담보책임에 따른 계약 해제 및 매매대금 반환을 검토할 수도 있습니다. 따라서 이와 같은 상황에 직면하셨다면 처음부터 변호사의 조력을 받아 계약 체결 당시의 상황과 목적물의 상태, 관련 법령 위반 여부 등을 면밀하게 검토한 후 대응하는 것이 중요합니다.

이에 본 글에서는 거실 및 침실의 발코니가 무단으로 확장된 아파트를 매수한 이후, 해당 문제로 매매계약을 해제하고 계약금 및 기지급금을 반환받은 판결 사례를 소개해 드리고자 합니다. 유사한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이라면 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

발코니 무단 확장에 따른 매매계약해제 및 계약금 반환 사례

이 사건의 매수인은 거실 및 침실 발코니가 확장된 상태의 이 사건 아파트를 매수하였습니다. 그러나 이후 관할 관청으로부터 해당 발코니 확장 부분에 대하여 공동주택관리법 위반을 이유로 원상복구 명령을 받게 되었습니다.

매수인은 계약을 체결할 당시 이러한 사정을 알지 못하였으며, 만약 원상복구가 이루어질 경우 당초 매수 당시 기대하였던 주거공간을 정상적으로 사용할 수 없게 된다는 점을 이유로 계약해제 및 납입금 반환을 청구하는 소를 제기하였습니다.

이에 사건을 심리한 법원의 판단을 살펴보면, 법원은 발코니 무단 확장으로 인해 시정명령 및 원상복구 의무가 발생하게 되었고, 이로 인해 매매목적물에 중대한 하자가 존재한다고 판단하였습니다. 또한 이러한 하자로 인해 매수인이 당초 의도했던 계약의 목적을 달성하기 어려워졌다고 보았습니다.

아울러 매수인이 계약 당시 해당 하자의 존재를 알지 못하였고, 이를 알지 못한 데 매수인의 과실이 있다고 보기 어렵다는 점 등을 종합하여 민법상 하자담보책임에 따른 계약 해제를 인정하였습니다.

이에 따라 사건을 심리한 대구지방법원은 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였고, 매도인은 매수인에게 이미 지급받은 계약금과 중도금 전액을 반환하라는 취지의 승소 판결을 선고하였습니다.

초기부터 변호사의 조력을 받으시길 바랍니다

위 사례와 같이 매매목적물에 존재하는 공동주택관리법 위반 및 하자를 구체적으로 확인하고 이를 입증할 수 있다면, 소송을 통해 매매계약을 해제하고 이미 지급한 매매대금을 반환받는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 부동산 하자담보책임에 따른 계약 해제 여부는 단순히 하자가 존재한다는 사실만으로 결정되는 것은 아닙니다. 계약의 목적과 하자의 구체적인 내용 및 정도, 매수인이 계약 당시 해당 하자를 알고 있었는지 여부, 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지, 하자에 대한 권리행사가 적절한 시기에 이루어졌는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.

따라서 실제 계약해제 가능성을 검토하기 위해서는 단순히 현재 확인되는 하자의 상태만 살펴볼 것이 아니라, 계약 체결 당시 매도인이나 중개인이 어떠한 설명을 하였는지, 중개대상물 확인·설명서에 어떠한 내용이 기재되어 있었는지, 해당 구조변경이 관계 법령상 어떠한 절차를 필요로 하는지 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.

특히 최근에는 구축 아파트나 빌라를 거래하는 과정에서 인테리어 등을 이유로 전실을 무단으로 확장하거나, 공용 복도의 일부를 세대 내부 공간처럼 편입하여 사용하는 사례도 적지 않습니다. 이러한 부분은 매수 당시에는 정상적인 전용공간으로 보일 수 있지만, 이후 관할 관청의 시정명령이나 원상복구 요구 등을 통해 법적인 문제가 드러나는 경우도 있습니다.

따라서 이와 같은 상황에 직면하셨다면 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 계약 체결 당시의 정황과 관련 자료, 목적물의 실제 상태 및 관계 법령 위반 여부 등을 면밀히 살펴보고, 이를 바탕으로 계약 유지 여부 및 계약해제 가능성 등 적절한 대응방안을 마련할 필요가 있습니다.

최동욱 변호사는 다년간의 다양한 실무경험과 노하우를 바탕으로 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 권리 보호를 위한 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서 경험한 다양한 사례를 토대로 부동산 분쟁과 관련하여 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르는 전 과정에서 의뢰인을 위한 통합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.

그 밖에 부동산 매매계약 과정에서 불법 증축이나 무단 구조변경, 공용부분 무단점유, 위반건축물 등의 사실을 뒤늦게 발견하여 계약해제나 매매대금 반환을 고민하고 계시다면, 구체적인 계약 내용과 사실관계에 따라 법률적 대응방법이 달라질 수 있으므로 관련 자료를 준비하여 초기 단계부터 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.