시행사나 분양대행사가 마스터리스(통임대) 계약서에 포함된 설계변경 동의 조항을 근거로 수분양자의 별도 동의 없이 상가 내부 구조를 일방적으로 변경하는 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다.
이러한 설계변경은 단순한 구조 조정의 문제가 아니라 수분양자의 재산권과 투자 가치를 직접적으로 훼손하는 중대한 사안입니다. 그럼에도 시행사나 분양대행사는 “전용면적에는 변동이 없으므로 계약을 해제할 수 없다”거나 “계약서상 설계변경에 동의한 것으로 본다”는 이유를 내세우며 책임을 회피하는 경우가 많아 수분양자들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.
특히 상가 분양에서는 최초 분양 당시 제시된 구조와 동선, 독립성 등이 임대수익과 자산가치에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 구조가 변경될 경우 담보대출이 거절되거나 임차인 확보가 어려워지고, 향후 매매가치까지 하락하는 등 예상하지 못한 손해가 발생할 수 있습니다.
그러나 설계변경 동의 조항이 존재한다고 하더라도 모든 변경이 무제한 허용되는 것은 아닙니다. 변경의 정도가 계약의 본질적인 내용을 훼손하거나 수분양자의 재산상 이익을 중대하게 침해하는 수준에 이른다면 이는 계약해제 사유가 될 수 있으며, 경우에 따라 계약금 반환뿐 아니라 위약금까지 청구할 수 있습니다.
이에 이번 글에서는 그러한 사례로 시행사의 일방적인 상가 내부 구조변경으로 중대한 피해를 입은 수분양자가 시행사를 상대로 분양계약해제 청구소송을 제기하여 계약금 전액과 위약금까지 인정받은 승소 사례를 살펴보겠습니다.
시행사의 일방적 설계변경에 따른 분양계약해제 및 위약금 승소 사례
이 사건의 원고는 피고 시행사가 추진하는 상가를 분양받아 계약금을 납부하였으나, 이후 시행사가 원고의 동의 없이 상가 내부 구조를 일방적으로 변경하자 분양계약 해제를 구하는 소송을 제기하였습니다.
원고는 분양계약과 함께 마스터리스 계약도 체결하였는데, 피고는 계약서에 포함된 설계변경 동의 조항을 근거로 당초 분양 당시 설명했던 독립형 구조를 철거하고 개방형 계단실 구조로 변경하였습니다.
이러한 구조변경으로 인해 원고가 분양받은 상가는 실질적으로 사용할 수 있는 바닥 면적이 절반 가까이 줄어드는 결과가 발생하였고, 금융기관으로부터 담보가치가 인정되지 않아 담보대출이 불가능하다는 통보까지 받게 되었습니다. 결국 원고는 투자 목적을 달성할 수 없을 정도의 심각한 재산상 손해를 입게 되었습니다.
이에 원고는 피고의 일방적인 설계변경으로 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었으므로 분양계약은 적법하게 해제되어야 한다고 주장하였습니다.
법원 역시 원고의 주장을 받아들였습니다. 법원은 비록 전용면적 자체가 감소하지 않았더라도 구조변경으로 인해 담보대출 가능 여부와 자산가치 등 수분양자의 핵심적인 이해관계가 중대하게 침해되었다면 이는 계약의 본질적 내용을 훼손하는 것으로 볼 수 있다고 판단하였습니다. 또한 마스터리스 계약서의 설계변경 동의 조항 역시 수분양자의 소유권과 재산권을 본질적으로 침해하는 수준의 변경까지 허용하는 것으로 해석할 수는 없다고 보았습니다.
결국 대전지방법원은 이 사건 분양계약이 시행사의 일방적인 설계변경을 이유로 적법하게 해제되었다고 판단하면서, 피고는 원고에게 계약금 전액을 반환하고, 아울러 분양대금의 10%에 해당하는 위약금까지 지급하라는 원고 승소 판결을 선고하였습니다.
상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 투자금액이 큰 만큼 계약 체결 당시의 구조와 이용 형태는 매우 중요한 계약 요소에 해당합니다. 따라서 시행사가 관리 편의나 임차인 요구 등을 이유로 수분양자의 동의 없이 구조를 변경하였다면 단순한 설계변경으로 치부할 것이 아니라 계약해제 또는 손해배상 청구가 가능한 사안인지 법률적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.
특히 마스터리스 계약서의 설계변경 동의 조항이 존재하더라도 그 조항이 어디까지 효력을 가지는지, 구조변경으로 인해 담보대출 거절, 임대수익 감소, 자산가치 하락 등 구체적인 손해가 발생하였는지에 따라 법적 판단은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 설계도면, 분양 당시 광고자료, 금융기관의 대출 거절 자료, 시행사와 주고받은 안내문 등 관련 증거를 신속하게 확보하고, 초기 단계부터 전문적인 법률 검토를 받는 것이 무엇보다 중요합니다.
대응 시기를 놓치면 권리구제의 폭이 제한되거나 회복하기 어려운 재산상 손해가 발생할 수 있습니다. 유사한 문제로 어려움을 겪고 계신다면 관련 분쟁 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 자신의 권리를 적극적으로 보호하시기 바랍니다.
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