부동산 매매계약을 체결한 이후 뒤늦게 해당 부동산이 공동주택관리법을 위반한 상태라는 사실을 알게 되어 법적 대응을 고민하시는 분들이 있습니다. 공동주택관리법 제35조에 따르면 공동주택의 증축·개축·대수선 등 일정한 행위를 하려는 경우에는 법령에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.

특히 아파트 등 공동주택을 매수하면서 계약 당시 정상적으로 사용할 수 있는 공간이라고 안내받았으나, 실제로는 법적으로 허용되지 않는 구조이거나 공용부분을 무단으로 사용하고 있는 상태라면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 복층 구조로 안내받은 공간이 실제로는 지하층 또는 반지하에 해당하거나, 개인이 전용으로 사용할 수 있는 테라스라고 설명받은 공간이 실제로는 공용면적에 해당하는 경우가 있습니다. 이러한 사안에서는 지하층 미고지 문제뿐만 아니라 위반건축물, 공용부분 무단점유 등의 법적 쟁점도 함께 검토해야 합니다.

이와 같은 문제는 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용과도 밀접한 관련이 있습니다. 계약 당시 안내받은 내용과 실제 부동산의 현황이 다르거나, 매수인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요하게 고려한 공간의 용도와 법적 상태가 다른 경우라면 단순한 시설상의 하자로만 보기 어렵기 때문입니다.

더욱이 해당 부동산이 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있거나 불법 증축 또는 구조변경 등의 사실이 확인된다면, 향후 행정청의 시정명령이나 원상복구명령 등 행정상 조치가 이루어질 가능성도 살펴보아야 합니다. 사안에 따라 공동주택관리법 위반에 따른 고발 등의 문제로 이어질 수도 있습니다. 따라서 부동산을 매수한 후 불법 증축, 무단 구조변경, 공용부분의 무단점유 또는 위반건축물 등의 문제가 발견되었다면 매매계약을 그대로 유지해야 하는지부터 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

경우에 따라서는 이러한 문제가 민법상 매매목적물의 하자에 해당하여 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 구체적인 사실관계와 하자의 정도, 계약의 내용 등에 따라 계약 해제 및 매매대금 반환을 청구할 수 있는지도 검토해야 합니다. 또한 계약 당시 중요한 사실이 제대로 고지되지 않았거나 사실과 다른 설명으로 계약을 체결하게 된 정황이 있다면, 하자담보책임뿐만 아니라 기망행위에 따른 계약 취소 가능성도 함께 살펴볼 수 있습니다.

따라서 부동산 하자담보책임 및 매매계약 해제와 관련한 분쟁이 발생했다면 계약 체결 당시의 설명 내용, 실제 부동산의 현황, 건축물대장과 중개대상물 확인·설명서 등 관련 서류를 종합적으로 검토하여 대응 방향을 결정해야 합니다.

지하층 미고지에 따른 매매계약해제 및 매매대금 반환 사례

실제 법원 판결에서도 부동산의 실제 구조와 사용관계에 관한 중요 사실을 사전에 고지하지 않은 것이 문제가 된 사례를 확인할 수 있습니다.

이 사건의 매수인들은 분양 당시 모든 세대에 테라스가 제공되고, 1층 세대는 복층 구조로 사용할 수 있는 것처럼 홍보된 내용을 믿고 분양계약을 체결했습니다. 그러나 계약 이후 실제 현황을 확인한 결과, 자신들이 분양받은 세대의 아래층은 일반적인 지상층이 아닌 반지하 구조였으며, 테라스로 안내받았던 공간 역시 해당 세대가 독점적으로 사용할 수 있는 공간이 아니라 공용면적에 해당하는 조경구역이라는 사실을 알게 되었습니다.

이 밖에도 세대 앞 주차장 미시공, 복도식 구조 등 분양 당시 안내받은 내용과 실제 현황 사이에 차이가 있는 부분들이 확인되었습니다. 이에 매수인들은 계약 체결 전에 이러한 중요 사항을 제대로 고지받지 못했다고 주장했습니다. 만약 실제 구조와 공간의 법적 사용관계를 알았다면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라며, 기망행위를 이유로 계약 취소와 이미 지급한 분양대금의 반환을 청구했습니다.

법원은 매수인들이 분양계약을 체결할 것인지 결정하는 데 있어 해당 세대의 반지하 구조와 테라스의 법적·실질적인 사용관계가 중요한 사항에 해당한다고 판단했습니다. 특히 테라스로 안내된 공간이 실제로는 해당 세대가 배타적으로 사용할 수 없는 공용면적의 조경구역이라는 점과, 세대의 실제 구조가 반지하라는 점은 매수인의 계약 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이라고 보았습니다.

그럼에도 이러한 사정을 계약 체결 전에 제대로 알리지 않았다면 매수인의 의사결정에 중대한 영향을 미치는 사실을 고지하지 않은 것으로 볼 수 있다는 것입니다.

그 결과 사건을 심리한 광주지방법원은 피고들이 매수인들에게 중요 사실을 제대로 알리지 않은 행위가 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 원고들의 분양계약 취소 주장을 받아들였으며, 계약 취소에 따른 원상회복으로 피고들은 매수인들이 지급한 계약금과 중도금 등 분양대금을 반환해야 한다는 취지의 매수인 승소 판결을 선고했습니다.

초기부터 변호사의 조력을 받으시길 바랍니다

부동산을 매수하거나 분양받은 이후 공동주택관리법 위반, 건축물대장상 위반건축물, 공용부분의 무단 사용 또는 지하층 미고지 등의 사실이 확인되었다면, 문제를 단순히 시설을 수리하거나 원상복구하는 차원에서만 접근해서는 안 됩니다. 계약 당시 어떠한 설명이 이루어졌는지, 중개대상물 확인·설명서에는 어떤 내용이 기재되어 있는지, 실제 부동산의 현황과 계약 당시 안내받은 내용 사이에 어떠한 차이가 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

이러한 검토를 바탕으로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는지, 기망행위에 따른 계약 취소가 가능한지, 나아가 계약 해제 또는 취소를 통해 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있는지 판단해야 합니다. 다만 계약 해제와 취소의 요건 및 법적 효과는 서로 다르므로, 구체적인 사실관계와 적용 법리에 따라 적절한 청구 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

특히 부동산 하자담보책임과 관련한 분쟁은 하자의 내용과 정도, 계약 당시의 설명 및 고지 여부, 관련 서류의 기재 내용 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 문제가 발견된 초기 단계부터 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 건축물대장, 분양 홍보자료 및 당사자 간 주고받은 문자메시지 등 관련 자료를 확보하고 법률적인 검토를 받아보시는 것이 좋습니다.

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