페이백 분양, 시정명령이나 벌금형이 내려지면 계약을 해제할 수도 있습니다
오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 분양시장에서는 이른바 ‘페이백 분양‘이 이루어지는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 계약을 체결하면 계약축하금, 입주지원금, 마케팅 지원금 등의 명목으로 일정 금액을 현금으로 돌려주거나 상품권을 지급하는 방식으로 계약금 일부를 사실상 사업시행자가 대신 부담하는 것입니다.
겉으로 보기에는 흔한 판촉행사나 특별 프로모션처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이러한 페이백은 건축물분양법 위반으로 이어질 가능성이 매우 높은 행위이며, 경우에 따라서는 사업시행자에 대한 행정처분이나 형사처벌뿐 아니라 수분양자가 분양계약 자체를 해제할 수 있는 법적 근거가 될 수도 있습니다.
특히 페이백은 단순히 시행사에 대한 행정처분이나 형사처벌로 끝나는 것이 아니라, 수분양자가 페이백을 이유로 분양계약 자체를 해제할 수 있는 법적 근거가 될수도 있다는 점에서, 수분양자라면 본 사안에 대해 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 이에 본 글에서는 페이백 분양이 왜 건분법 위반으로 문제되는지, 그리고 이러한 위법행위가 수분양자의 계약해제 및 분양대금 반환 청구와 어떤 관련이 있는지를 구체적으로 살펴보고자 하오니, 유사 사례로 고민이 있으시다면 본 글을 참고하신 후 자세한 법률 상담을 받아보시길 권해드립니다.
페이백은 단순 할인이 아닌, 신고한 분양가와 실제 거래가가 달라지는 사안입니다
앞서 말씀드린 것처럼 일부 시행사들은 계약축하금이나 마케팅 지원금 등의 명목으로 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원 상당의 금액을 수분양자에게 지급하기도 합니다.
그러나 명칭이 무엇이든 실질적으로는 분양가격을 할인한 것과 동일한 효과가 발생합니다. 결국 수분양자가 실제 부담하는 금액은 신고된 분양가격보다 낮아지게 되는 것입니다.
건축물분양법은 분양가격을 포함한 주요 분양조건을 관할 행정청에 신고하도록 하고 있으며, 실제 분양 역시 신고된 내용에 따라 이루어질 것을 전제로 하고 있습니다.
그런데 페이백 거래의 상당수는 행정청에는 기존 분양가격 그대로 신고하면서 실제 거래에서는 별도의 금원을 지급하는 방식으로 진행됩니다. 즉, 행정청에 신고된 분양조건과 실제 계약조건이 서로 달라지는 구조인 것입니다.
이러한 경우에는 건축물분양법 위반이 문제될 수 있으며, 조사 결과 위법성이 인정되면 관할 행정청으로부터 시정명령을 받을 수 있고, 사안에 따라서는 형사절차가 진행되어 벌금형이 선고되는 사례도 있습니다.
시정명령이나 벌금형은 분양계약해제의 출발점이 될 수 있습니다
여기서 중요한 점은 사업시행자가 건축물분양법 위반으로 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다는 사실 자체가 수분양자의 계약해제권과 연결될 수 있다는 점입니다.
건축물분양법은 일정한 사항을 분양계약서에 반드시 기재하도록 규정하고 있는데, 그중 하나가 바로 사업시행자가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받거나 벌금형 이상의 형 또는 과태료 처분을 받은 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 내용입니다.
즉, 단순히 시행사가 처벌을 받는 데 그치는 것이 아니라, 그 처분 자체가 계약을 종료시킬 수 있는 법률상 해제사유로 작용할 수 있는 것입니다.
따라서 사업시행자가 페이백으로 인해 건축물분양법을 위반하였고, 그 결과 행정처분이나 형사처벌을 받았다면, 수분양자는 이를 근거로 계약해제 가능성을 충분히 검토해 볼 수 있습니다.
페이백을 이유로 건축물분양법 위반이 문제될 경우, 분양계약해제가 가능합니다
법률상담을 하다 보면 페이백을 받은 수분양자분들께서 “이미 돈을 받았으니 계약을 해제하기 어려운 것 아니냐”고 걱정하시는 경우가 적지 않습니다.
그러나 계약해제 여부를 판단하는 핵심은 수분양자가 얼마를 지급받았는지가 아니라 사업시행자가 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았는지에 있습니다.
계약상 해제권은 바로 이러한 법률상 해제사유가 발생했는지를 기준으로 판단되기 때문입니다.
특히 최근 대법원은 계약에서 해제사유를 명확하게 약정하였다면 그 위반의 경중과 관계없이 약정된 내용에 따라 계약해제 여부를 판단해야 한다는 취지의 판결을 내린 바 있습니다.
즉 법원이 별도로 위반행위의 중대성을 다시 판단하기보다, 계약에서 정한 해제사유가 실제 발생하였는지를 중심으로 판단한다는 점을 분명히 한 것입니다.
이는 계약에서 약정한 해제권의 효력을 폭넓게 인정하여 수분양자의 권리를 보다 두텁게 보호한 판결이라고 평가할 수 있습니다.
따라서 시행사가 페이백으로 인해 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다면, 이를 근거로 분양계약을 해제하고 이미 납부한 계약금과 중도금 등의 반환을 청구할 수 있는지 적극적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.
초기 대응이 결과를 좌우합니다
일반적으로 한 번 체결한 분양계약을 해제하는 것은 결코 쉽지 않습니다. 사업이 지연되거나 주변 시세가 하락했다는 사정만으로는 계약해제가 인정되지 않는 경우가 대부분이며, 법적으로 인정되는 해제사유도 제한적입니다.
그러나 페이백으로 인해 사업시행자가 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다면 상황은 달라질 수 있습니다. 이러한 처분은 계약상 해제사유가 될 가능성이 있으므로, 사실관계를 면밀히 검토하여 계약해제 및 분양대금 반환이 가능한지 법률적으로 판단해 볼 필요가 있습니다.
다만 이러한 사건은 단순히 “불법이므로 계약을 취소해 달라”고 주장한다고 해결되는 것이 아닙니다.
계약서와 특약서, 페이백 지급내역, 계좌이체 내역, 문자메시지, 녹취자료 등 여러 증거를 종합적으로 검토하여 실제 거래조건이 신고된 분양조건과 어떻게 달랐는지를 입증해야 하며, 사업시행자가 실제로 건축물분양법 위반으로 처분을 받았는지 여부도 함께 확인해야 합니다.
또한 시정명령이나 벌금형이 내려졌다고 하더라도 언제 계약해제 의사를 표시해야 하는지, 이미 지급한 계약금과 중도금을 어떤 법적 근거로 반환받을 것인지 등도 함께 검토되어야 합니다.
경우에 따라서는 확보한 페이백 관련 자료를 토대로 관할 행정청에 신고하여 건축물분양법 위반 여부에 대한 조사를 요청하고, 그 결과 시정명령이나 벌금형 등의 처분이 이루어진 경우 이를 근거로 계약해제를 추진하는 방안을 검토할 수도 있습니다.
다만 충분한 법률검토 없이 시행사와 성급하게 합의를 시도하거나 불리한 진술 또는 확인서를 작성하였다가 이후 계약해제나 분양대금 반환청구에 어려움을 겪는 사례도 적지 않습니다. 따라서 유사한 문제로 고민하고 계시다면 초기 단계부터 관련 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받아 사실관계와 증거를 체계적으로 검토하고, 사안에 맞는 대응전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.
최동욱 변호사는 다년간 분양계약 관련 분쟁을 수행하며 축적한 실무경험을 바탕으로 의뢰인의 권리보호를 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 다양한 경험을 토대로 부동산 분쟁과 관련한 보전처분, 본안소송, 강제집행에 이르기까지 전 과정을 아우르는 통합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다. 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시거나 계약해제 및 피해회복 가능성에 대해 검토가 필요하신 경우에는 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적인 법률상담을 받아보시길 권해드립니다.
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